Centerområde (CE)

Udvikling af centerstrukturen, og af butikker og centerområder i centerstrukturen, udgør en vigtig del af byudviklingen, og skal derfor ske på baggrund af en kvalitativ helhedsplanlægning. Helhedsperspektivet i planlægningen skal give by- og centerområder, der understøtter den ønskede byudvikling.

De væsentligste elementer i helhedsplanlægningen er: 

• sammenhængen til og beliggenheden i forhold til de nærområder, som skal betjenes af centerområdet/butikken,
• sammenhængen til og beliggenheden i forhold til det øvrige butiksudvalg i nærområdet, og
• prioriteringerne i centerstrukturen og i byudviklingen i øvrigt.

Den kvalitative helhedsplanlægning bør herudover omfatte tilgængeligheden til butikken / centerområdet for alle trafikarter, herunder koblinger til hovedstisystemer og beliggenheden i forhold til mobilitetsknudepunkter.

Centerstrukturen i Esbjerg kommune er opdelt i:

• en hovedby, med det største udbud og hvor funktioner af regional betydning placeres,
• to kommunebyer, som kan tilbyde et godt dagligvareudbud, samt et bredt udbud af udvalgsvarer,
• aflastningsområder i de tre største byer til placering af store udvalgsvarebutikker,
• bydelscentre, der skal betjene bydelen med dagligvarer og udvalgsvarer, og
• lokalcentre, der sørger for en god lokal forsyning især af dagligvarer.

I hovedbyen findes aflastningsområde, bymidte, bydelscentre og lokalcentre. I kommunebyerne findes aflastningsområde, bymidte og lokalcentre, mens der i lokalbyerne findes lokalcentre. Centerstrukturen er således i overensstemmelse med byrollerne i kommunen.

Centerstrukturen i Esbjerg Kommune skal sikre, at der er en god tilgængelighed til et godt udbud af dagligvarer i alle dele af kommunen samt, at der er en relativ kort afstand til centerområder med standardiserede udvalgsvarer. Større centerområder med et stort, bredt og dybt udbud af udvalgsvarer ligger centralt og sammen med eller nær ved transportmæssige knudepunkter for dermed at sikre den gode tilgængelighed for alle trafikarter.

Bymidterne er de højest prioriterede dele af centerstrukturen. Her skal udbuddet af butikker og centerfunktioner være så stort som muligt både for at understøtte den synergieffekt, som en koncentration af butikker giver, men også fordi de største trafikale knudepunkter i kommunen ligger i de tre bymidter.

Den rigtige beliggenhed vil få stadig større betydning fremover. Således vil nye butikker, butiksformer og andre kundeorienterede servicefunktioner generelt søge sammen med andre, hvor de kan udnytte den synergieffekt, en koncentration giver. Denne koncentration understøttes yderligere, når butikker og andre centerfunktioner placeres i tæt relation til kollektiv trafik og især til knudepunkterne i kommunen.

Koblingen af centerstruktur og knudepunkter skal være med til at sikre, at der er en høj attraktionsværdi ved bosætning i alle områder i kommunen. De fremtidige arealudlæg skal således sikre, at forbrugerne i de enkelte områder i Esbjerg kommune bliver serviceret på det af centerstrukturen bestemte niveau og at centerområdets funktioner ligger centralt i forhold til borgernes hverdagslogistik på en måde, hvor lokalområdets knudepunkter kan understøtte at flere borgere kan undvære bilen i det daglige. Målet er at opnå tilfredsstillende indkøbsforhold af dagligvarer så tæt på bopælen som muligt. Placeringen af centerområdet i kernen af lokalområdet, og sammen med lokalområdets trafikale knudepunkt, skal både understøtte bymæssigheden og den bæredygtige mobilitet.  

I Esbjerg prioriteres bymidtens handel, men for stadig at kunne give en god betjening af byens bydele tillades samme størrelse dagligvarebutikker både i bymidter og i bydelscentre. Forskellen mellem butiksstørrelserne i bydels- og lokalcentre er mere markant, da butikssammensætningen i lokalcentrene nødvendigvis – grundet den lave samlede ramme – må være meget basal. Centerområdernes størrelse bør være i overensstemmelse med størrelsen af det enkelte lokalsamfund. 

Detailhandelen styrkes bedst ved at følge kommunens centerstruktur.

Projekter i bydels- og lokalcentre skal balanceres i forhold til den samlede centerstruktur for fortsat at sikre, at bymidterne og aflastningsområderne udgør de mest interessante indkøbssteder for forbrugerne i forhold til udvalgsvarehandel.

Retningslinjerne for de tre bymidter fastlægger bymidternes rummelighed, i form af det totale bruttoetageareal og det samlede areal til nyetablering, for butikker, mens redegørelsen for bydelscentre og lokalcentre indeholder en liste, hvor rummeligheden for butikker i hvert enkelt centerområde præsenteres.

Detailhandel rummer lokaler eller bygninger, hvorfra der sælges varer. En butik er en fast forretningsenhed, hvorfra der sælges varer til private forbrugere. Detailhandel fra hjemmet, stalddørssalg, webshops, showrooms mv. med et ubetydeligt salg og en begrænset kundestrøm, defineres ikke som detailhandel. Ændres dette til et betydeligt salg og/eller en stigende kundestrøm, vil der reelt være tale om detailhandel, der skal placeres efter detailhandelsreglerne.

Frisører, skræddere, restauranter, renserier, dyreklinikker og lignende serviceerhverv, der langt overvejende sælger serviceydelser, defineres ikke som detailhandel.

Detailhandelsbutikker inddeles i forhold til deres dominerende varesortiment af henholdsvis dagligvarer og udvalgsvarer. Der sondres mellem disse to butikstyper, fordi de påvirker bymiljøet forskelligt med hensyn til virkning for andre byfunktioner og med hensyn til udseende, trafikale forhold mv.

Dagligvare- og udvalgsvarebutikker betragtes som detailhandel og indgår i planlægningen som dette. Engroshandel med salg til andre handelsdrivende, virksomheder eller professionelle håndværkere mv. skal som udgangspunkt ikke betragtes som detailhandel. Hvis engrosvirksomheden har mere end et ubetydeligt salg af varer til private forbrugere, skal det betragtes som detailhandel og skal lokaliseres efter detailhandelsbestemmelserne.

Dagligvarebutikker forhandler varer, der forbruges samtidig med, at de bruges (kortvarige forbrugsgoder). Det vil sige, at der er tale om fødevarer, drikkevarer, artikler til personlig pleje, rengøringsmidler mv., der indgår i driften af en almindelig husholdning.

Dagligvarer findes i meget forskellige butikstyper:

• mindre butikker som kiosker, minimarkeder og ren take away (kun ud af huset)
• specialbutikker med fødevarer som bagere, slagtere og vin- og ostehandlere
• specialbutikker med andre dagligvarer som blomsterhandlere, apoteker og materialister.
• discountbutikker som Netto, 365discount og Rema 1000
• supermarkeder som SuperBrugsen, Løvbjerg og Meny
• varehuse som Kvickly og Føtex
• hypermarkedet Bilka

Større dagligvarebutikker har ofte et væsentligt sortiment af udvalgsvarer, men betragtes uanset omfanget af udvalgsvaresortimentet som dagligvarebutikker. Det vil sige, at butikker, der handler med både daglig- og udvalgsvarer, som hovedregel kategoriseres som dagligvarebutikker. Dette gør sig især gældende for hypermarkedet Bilka, hvor udvalgsvaresortimentet i stigende grad dominerer butikken. Bilka er i dag den eneste hypermarkedskæde i Danmark.

Lokalsamfund skal have adgang til en basal forsyning med dagligvarer. Dagligvareforsyningen er således som udgangspunkt decentral og er tilknyttet lokalsamfundenes boligområder.

Udvalgsvarebutikker er butikker, der forhandler varer, der bliver ved med at eksistere samtidig med brugen, og som først går til grunde efter nedslidning over en længere periode (langvarige forbrugsgoder). Udvalgsvarer er fx bøger, elartikler, beklædning, hårde hvidevarer, genbrug, legetøj, cykler, møbler, byggematerialer, planter, køkkener etc. De mange forskellige typer af udvalgsvarer opdeles i branchegrupperne beklædning, boligudstyr, øvrige udvalgsvarer samt særligt pladskrævende varer.

Udvalgsvarebutikker må som udgangspunkt kun sælge dagligvarer i antal og omfang, der kan anses for så begrænset og ubetydeligt, at det ikke har en reel betydning for butikkens omsætning.

Udvalgsvarebutikker defineres i planlægningsmæssig sammenhæng som udvalgsvarebutikker samt butikker, der alene forhandler særlig pladskrævende varer. Det er således ikke butikkens størrelse, men derimod produktsortimentet, der afgør, om der er tale om en udvalgsvarebutik eller en butik med særlig pladskrævende varer.

På udvalgsvareområdet anvendes butiksbetegnelser som specialbutikker, konceptbutikker, outlet, lagersalg (af permanent karakter) og boksbutikker. Disse forskellige butiksformer henvender sig til forskellige typer af centerområder. Specialbutikker vil fx typisk optræde i bymidten, mens boksbutikker optræder i aflastningsområder. Helt generelt er udvalgsvarebutikker dog oplandsorienterede i den forstand, at de skal placeres så de kan betjene en større gruppe forbrugere end dem, der bor lige i nærheden. En tæthed af udvalgsvarebutikker, der enten har et meget forskelligt produktsortiment, som det fx er tilfældet i en bymidte, eller som har det samme produktsortiment, som fx køkkenbutikker i et område med særligt pladskrævende varer, vil i begge tilfælde tilføre en vigtig synergi mellem butikkerne, der gør udbudspunktet mere konkurrencedygtigt og attraktivt for et større opland.

Der foreligger ikke fastlagte definitioner af, hvornår en udvalgsvarebutik med mange dagligvarer bliver kategoriseret som en dagligvarebutik. I tvivlstilfælde afgør Esbjerg Kommune kategoriseringen af butikstypen.

Opholdsarealer er udendørs arealer, der skal friholdes for kørsels-, parkerings- og adgangsarealer. Arealerne kan både tilvejebringes som arealer på terræn, som hævet gårdrum, som altan eller tagterrasse. Private opholdsarealer er opholdsarealer på egen matrikel, mens fælles opholdsarealer er opholdsarealer på tværs af matrikler.

Arealer der anvendes til håndtering af regnvand, kan kun medregnes som opholdsareal, hvis de kun periodevist er oversvømmet og i øvrigt er egnede til ophold.

Centerområder rummer butikker, forskellige typer af erhverv og offentlige og almennyttige tilbud, der samlet set omtales som centerfunktioner. Centerområder rummer herudover boliger. Der er en stor variation indenfor centerfunktioner, og centerfunktioner adskiller sig tydeligt fra boliger. Dette afspejler sig i forskellige behov i forhold til opholdsarealernes indretning, størrelse og placering.

Generelt skal opholdsarealer i centerområder have en anvendelig størrelse og være velbeliggende både i forhold til centerfunktionen/boligen og i forhold til omgivelserne. Der findes forskellige opholdsarealer for henholdsvis hovedcenter, bydelscenter, lokalcenter og for serviceområder.

I vurderingen af om et opholdsareal er anvendeligt, indgår arealets størrelse, placering og form. Opholdsarealet skal kunne bruges til de formål, der er brug for i tilknytning til centerfunktionen/boligen. Opholdsarealer og adgangen til disse skal indrettes således, at de kan benyttes af personer med fysisk handicap. Et anvendeligt værktøj kan i den sammenhæng være universelt design.   

I vurdering af om et opholdsareal er velbeliggende, indgår adgangen til arealet fra centerfunktionen/boligen, om der er mulighed for læ og hvor stor en andel af området der er solbeskinnet. Ved fælles opholdsarealer bør der som udgangspunkt være sol på 50% af arealet i minimum tre timer ved jævndøgn. Dette krav kan lempes ved private opholdsarealer.

I centerområder med stor tæthed vil det ikke alle steder være muligt at etablere private opholdsarealer. Her kan der i stedet arbejdes med fælles opholdsarealer eller med at opholdsarealerne henlægges til nærliggende grønne byrum og parker. I sådanne centrumsnære og tætte rammeområder vil kravet til opholdsarealer derfor være lempet.

Den gode tilgængelighed og den begrænsede transportafstand til indkøb optræder som et ud af de tre formål for planlovens detailhandelslovgivning. Udover at det er mest hensigtsmæssigt at placere centerområderne, hvor der er en god tilgængelighed for både kollektiv og privat trafik, så lægger detailhandelen også selv stor vægt på en god synlighed.

Butikker indgår som en meget væsentlig faktor i bystrukturen, derfor bør det ved udlæg af arealer til butikker overvejes, hvordan det enkelte centerområde kan styrkes bedst muligt. Planlægningen skal give mulighed for dynamik i detailhandelen ligesom det er vigtigt, at der udlægges arealer de steder, hvor detailhandelen vil efterspørge dem.

Centerstrukturen i Esbjerg Kommune skal sikre, at der er en god tilgængelighed til et godt udbud af dagligvarer i alle dele af kommunen samt, at der er en relativ kort afstand til centerområder med standardiserede udvalgsvarer. Større centerområder med et stort, bredt og dybt udbud af udvalgsvarer ligger centralt og sammen med eller nær ved transportmæssige knudepunkter for dermed at sikre den gode tilgængelighed for alle trafikarter. Alle typer af anlægsprojekter i et lokalcenter kan påvirke muligheden for at anvende centerområdet til dets primære formål nemlig detailhandel. Ved anlægsprojekter i et lokalcenter skal der derfor udarbejdes en samlet disponering for hele arealets anvendelse.

En discountbutik har – alt efter områdets beliggenhed og afgrænsning – behov for op mod 6.000 m² for at kunne få plads til at etablere butik, parkeringsarealer og varelevering. De omkring 6.000 m² skal være placeret med god synlighed og tilgængelighed. Ved disponering af et lokalcenter skal der således reserveres op mod 6.000 m² til den detailhandelsmæssigt mest attraktive placering til butik.

I lokalcentre, hvor der ønskes mulighed for placering af to dagligvarebutikker, skal den samlede disponering af lokalcentret sikre, at etableringen af den første butik ikke udelukker en senere etablering af butik nummer to.

Ved planlægning for en større daglig- eller udvalgsvarebutik, skal der iagttages en række krav omkring disponeringen af arealerne tæt ved og omkring butikken:

• Arkitektonisk stræbes efter de bedst mulige materialer og en samlet udførelse, der tilpasses omgivelsernes volumen og karakter.
• Indkørslen til butikken/centerområdet placeres udenfor svingbaner til kryds. Det vil sige, at indkørsel kan ske uden konflikt med den trafik som foregår i krydset.
• Vareindlevering placeres længst muligt væk fra boliger og væk fra kundeparkering og kundestrømmen i øvrigt. Bakning og øvrig manøvrering af lastbiler skal foregå uden for offentlig vej og på arealer uden kunder.
• En del af parkeringspladserne udformes med en sikker adgang til butikken. Det vil sige, befæstede gangarealer med direkte og ubrudt adgang fra parkeringspladsen til butikken. Disse parkeringspladser kan med fordel etableres som familiepladser – det vil sige ekstra brede parkeringspladser. Tilsammen nedsætter disse to tiltag risikoen for at børn bliver kørt over.
• Foran butikkens indgang etableres et torveareal, der gør det muligt for kunderne at opholde sig uden at være i fare for at blive kørt ned eller være i vejen for biler.
• Parkeringspladser udformes med beplantning på en måde så det grønne indgår i parkeringsarealerne. Beplantningen kan både etableres som øer, som del af gangarealerne og som bælte mod vej. Kravet til beplantning er, at hvad der svarer til, hver ottende parkeringsplads er grøn.

Parkeringspladser mod vej adskilles fra vejen ved hjælp af et beplantningsbælte. Et beplantningsbælte skal være mindst fire meter bredt.

Spillested og beslægtede aktiviteter defineres som steder, der har natåbent og hvor musik fra spillestedet eller fra spillestedets gæster kan optræde som støj for naboer. Spillesteder kan fx være diskoteker, natklubber, musiksteder og barer, værtshuse og bodegaer i det omfang, der spilles høj musik disse steder.

Når spillestedet kan bidrage til en bymidtes attraktivitet, handler det om, at spillestedet udgør et tilbud som borgere og gæster forventer at finde i en by af en vis størrelse og hvor udbuddet af spillesteder kan være en grund til at besøge byen. Omvendt kan en uheldig placering af et eller flere spillesteder medføre, at attraktiviteten ved at bo i byen falder på grund af støjgener eller andre lignende problemer. Når der skal findes egnede placeringer af spillesteder, skal der således ske en afvejning af disse to forståelser af attraktivitet.

Esbjerg Kommune ønsker, at Esbjerg skal fremstå som en regional hovedstad; en levende stor by, hvor byens borgere og gæster møder et rigt udvalg af oplevelser og kulturtilbud. Byliv og mennesker i gaderne hele døgnet rundt inkluderer et vist udbud af spillesteder og lignende natåbne tilbud.

Udbuddet af spillesteder i Esbjerg by samles i den mest centrale del af byen. Det vil sige i områder, der vender ud mod Torvet, mod den inderste del af Torvegade og mod Skolegade på strækningen fra Jernbanegade til Kirkegade. Ved at samle udbuddet øges spillestedernes samlede attraktivitet for spillestedernes gæster og det undgås, at de støjproblemer, der følger med spillestederne, spredes ud i alle bymidtens boligkarréer.

I Ribe og Bramming er der ikke, som i Esbjerg, et samlet og større udbud af spillesteder og beslægtede aktiviteter. Den planlægningsmæssige prioritering af et område til spillesteder overfor boliger giver derfor ikke mening i Ribe og Bramming. Her skal spillestedernes placering i stedet overvejes i forhold til gener i omgivelserne i det enkelte tilfælde.

Alle ønsker om placering af spillesteder og beslægtede aktiviteter kræver i øvrigt særskilt sagsbehandling uagtet om placeringen er omfattet af bindingen eller ej.

Et marked er et sted, hvor kunder og handlende i en kortere periode samles for at købe og sælge deres varer - her primært udvalgsvarer - fra mindre og midlertidige salgsboder. I udpegede områder til marked kan der gives tilladelse til gennemførelse af loppemarkeder, kræmmermarkeder, dyrskuer og lignende midlertidige og salgsorienterede events.

Marked kan etableres i jordbrugsområde eller i område til tekniske anlæg.

Oversigten over hvad der kan placeres i områder til butikker med særligt pladskrævende varegrupper (SPV), er ikke udtømmende, men omfatter fx.: motorkøretøjer, lystbåde, campingvogne, trailere, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer, møbler samt ammunition og eksplosiver. Butikker med SPV kan kun have et meget begrænset salg af andre varegrupper.

Butikker med SPV er karakteriseret ved, at butikkerne ikke kan indpasses i en by eller i en bydel, uden at dette i sig selv skader bymiljøet. Butikker med SPV har et stort opland, derfor er den trafikale tilgængelighed med bil meget væsentlig. Butikker med SPV placeres derfor gerne tæt ved større veje og indfaldsveje, hvilket giver butikkerne maksimal synlighed og samtidig giver en god trafikafvikling. Ved placeringen af arealerne til SPV skal der dog tages højde for de koncentrationstendenser, der er i detailhandelen samt forbrugernes øgede mobilitet og vilje til at opsøge store detailhandelsudbud for at få det største, mest interessante og varierede udbud. Især bilforhandlere og køkkenbutikker oplever en god synergieffekt ved at være placeret tæt på hinanden. 

Arealudlægget og rummeligheden til SPV er størst i kanten af Esbjerg. Kommunebyerne har en del mindre areal og rummelighed til SPV og lokalbyerne mindst om end næsten alle lokalbyer har et område, der giver mulighed for SPV. Områder til SPV er også i disse mindre bysamfund prioriteret til at ligge ved de større veje for dermed både at sikre synlighed til butikken, men også for at undgå unødig trafik på bysamfundets boligveje.

Butikker med SPV kan med fordel placeres så de understøtter byernes samlede handelsliv. To typer af butikker med SPV oplever stor synergi ved at ligge samlet. Det drejer sig om bilforhandlere og køkkenbutikker, der har en stor koncentration i ovennævnte områder.

Arealudlægget til butikker med SPV placeres i områder til lettere erhverv eller i aflastningsområder.

Små butikker omfatter kiosker, bagere og andre mindre dagligvarebutikker, små udvalgsvarebutikker med fx cykler samt mindre lokalt orienterede funktioner som fx pizzeriaer eller frisører.

Små butikker og lignende funktioner kan placeres i bymidter, bydelscentre og lokalcentre. Udenfor disse afgrænsede centerområder kan små butikker og lignende funktioner udelukkende etableres i landsbyer og i boligområder langs støjbelastede veje og med adgang fra den støjbelastede vej.

Støjbelastede veje er veje med en så stor støjmæssig belastning fra trafikken, at vejen er omgivet af en støjisolinje. ISO vej er markeret som en binding på hovedstrukturens kort.

Udenfor centerområder kan en placering af små butikker og lignende have uønskede afledte effekter, her især i forhold til trafik, støj, lugt og skiltning. Placeringen langs de støjbelastede veje samt den restriktive tolkning af størrelsen på butikkerne skal bidrage til så vidt muligt at undgå de uønskede afledte effekter. Små butikker og lignende funktioner har alene til formål at betjene nærområdet, og skal opleves som en gevinst for de omkringliggende boligområder.

Der kan placeres flere små butikker og lignende funktioner langs den samme støjende vej, men ikke i en størrelsesorden og en mængde, der kan konkurrere med eller på anden måde udfordrer nærliggende centerområder. De små butikker betragtes, grundet deres ringe størrelse, ikke som enkeltstående butikker, og kan dermed godt placeres tættere ved hinanden og ved eksisterende centerområder end 500 meter. Små butikker og lignende funktioner må dog ikke etableres i direkte tilknytning til afgrænsede centerområder.

En butik til lokalområdets forsyning betragtes som en enkeltstående butik, der alene har til formål at være til lokalområdets forsyning med dagligvarer. Planlægningen for enkeltstående butikker er således baseret på det lokale kundegrundlag. En enkeltstående butik er defineret som enkeltstående i den forstand, at den som udgangspunkt er placeret i god afstand (gerne 500 m) til andre butikker og til centerområder, herunder områder til butikker med særligt pladskrævende varer. En enkeltstående butik er en dagligvarebutik på maksimalt 1.200 m². 

Arealudlæg til nye butikker sker med afsæt i byrollerne og gerne på en måde, hvor der skabes synergi på tværs af butikker og øvrige tilbud i området. Dette sikres bedst muligt med etablering af egentlige centerområder. I de tilfælde hvor dette ikke er muligt, kan der arbejdes videre med muligheden for at reservere areal til en dagligvarebutik til lokalområdets forsyning.

En butik til lokalområdets forsyning kan kun etableres langs en støjbelastet vej i et boligområde og med krav om at adgangen til butikken skal ske fra den støjbelastede vej. Støjbelastede veje er veje med en så stor støjmæssig belastning fra trafikken, at vejen er omgivet af en støjisolinje. ISO vej er markeret som en binding på hovedstrukturens kort.

De uønskede afledte effekter ved butikker i boligområder såsom trafik, støj og skiltning er ikke så udtalte ved støjbelastede veje. Her kan hensynet til at sikre en god lokal servicering med dagligvarer derfor vægtes højere. Optimalt skal butikken placeres længst inde på grunden, således at parkeringen ligger mellem butikken og vejen. Når vareindleveringen samtidig planlægges med størst mulig afstand til det omkringliggende boligområde, kan det samlede anlæg, med den rette placering af køleanlæg og andre støjende faciliteter, fungere som en støjbuffer mellem den støjbelastede vej og de bagvedliggende boligområder.

Butik til lokalområdets forsyning kan kun etableres i boligområder.

Centralt i byen findes byens bymidte. Bymidten er den ældste del af byen og dermed også det sted, hvor byens identitet bedst kommer til udtryk. Bymidten er ansigtet udadtil og huskes som det der adskiller byen fra andre byer.

Bymidte er en hovedanvendelse, der rummer tre rammeanvendelser:

• Hovedcenter
• Hovedcenter med små butikker
• Serviceområde

Beliggenheden og afgrænsningen af bymidten tager udgangspunkt i tilstedeværelsen og koncentrationen af en række funktioner, herunder butikker, kulturtilbud, privat og offentlig service. Samspillet mellem disse funktioner skaber liv og aktivitet i byen. Butiksudbuddet, private serviceerhverv, byens udbud af kultur og oplevelser samt de offentlige tilbud skal spille sammen med boligerne i bymidten, for bymidten skal fremstå attraktiv for dem, der ønsker at bo her. Boliger i bymidten bidrager positivt til byens liv med lys i vinduerne og borgere, der kommer hjem og går ud, i byrummet fra deres bolig på alle tidspunkter af døgnet

En helt central funktion i bymidterne er handel – altså butikker. Butikkerne i bymidten medvirker til at skabe liv og mangfoldighed i byen. Butikkerne i bymidterne er en blanding af dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker. De mere specialiserede og større butikker indenfor dagligvarer og udvalgsvarer hører til i bymidterne fordi de her kan opnå en samlet synergi med andre butikker.

Levende og varierede bymidter med meget byliv skal gøre det attraktivt for butikkerne at blive i bymidten. Byernes bymidter og mobilitetsknudepunkter supplerer hinanden i den forstand, at det mest varierede butiksudbud findes der, hvor den bedste tilgængelighed for alle trafikarter findes. Planlægningen skal fremme en samfundsmæssig bæredygtig detailhandels- og mobilitetsstruktur, hvor transportafstandene i forbindelse med indkøb er begrænsede.

Byliv er afgørende for bymidter og for bymidtens handelsliv. Byliv udfolder sig som færdsel og ophold af mennesker. Gående og cyklister bidrager positivt til bylivet, både når de færdes og når de stopper op, og opholder sig i byrummet. Mennesker der opholder sig, bidrager længere tid til bylivet end mennesker der færdes. Udgangspunktet for ophold i bymidten er, at der findes opholdsarealer i form af forskellige former for byrum, torve, pladser og grønne rum. Tilvejebringelse og fastholdelse af udendørs opholdsarealer og byrum prioriteres højt.

Rammeanvendelsen hovedcenter knytter sig til byernes bymidter og giver mulighed for dagligvarebutikker på op til 5.000 m² og udvalgsvarebutikker på op til 2.000 m².

I hovedcentret tillades det at placere virksomheder i klasse 3, hvilket giver mulighed for lettere erhverv og større dagligvarebutikker. Alle typer af butikker hører, sammen med bylivsskabende funktioner som hoteller, restauranter, kulturtilbud som museer og biblioteker samt boliger, til i hovedcentret.

Esbjerg

Hovedcentret i Esbjerg omfatter bykernen. Esbjergs bykerne er defineret af tre akser:

• handelsaksen i Kongensgade, hvor størstedelen af butikkerne i bykernen ligger.
• kulturaksen i Torvegade med centrale kulturtilbud som teater, musikhus, kunstmuseum, museum samt det nærliggende hovedbibliotek og musikkonservatorium.
• den sociale akse i Skolegade med caféer, værtshuse, spillesteder, restauranter og andre spisesteder.

Alle tre akser mødes omkring Torvet, der dermed bliver en helt central plads for Esbjergs byliv. Udbygningen med restauranter, udeservering og skøjtebane understreger den centrale rolle Torvet har for Esbjergs bymidte. Bredden i bykernens tilbud skal, sammen med det centrale boligudbud, sikre byliv også udenfor butikkernes åbningstid.

Oplevelsesmulighederne i bykernen udvides ved at skabe passager gennem baggårde og gyder, men ophold og servering skal helst ske ud mod byrummet for herved at skabe synligt byliv.

I hovedcentret ønskes en tæt bebyggelse med en bymæssig fremtoning. Der ønskes således ikke ubebyggede grunde eller grunde udelukkende til parkering. Dette skal ses i sammenhæng med, at der samtidig ønskes en god tilgængelighed til bymidten og parkering tæt på butikkerne. Derfor skal der arbejdes for at bibeholde parkeringskapaciteten i bykernen, men denne skal placeres i kælderniveau eller som parkeringshuse bag randbebyggelse, dette for at undgå at lukkede facader på parkeringshuse skal præge gademiljøet i stedet for butikker.

Ribe

Rammeanvendelsen hovedcenter dækker den nordlige del af bykernen. Ved udbygning med større butikker og centerfunktioner i området, er det væsentligt at være opmærksom på Ribes helt særlige kvaliteter. Der vil således være store hensyn at tage i forhold til især ind- og udkig til Ribes middelalderbykerne, til Ribes samlede bymiljø, skala og almindelige bygningsvolumen.

Marskcentret er udbygget med butikker, og egner sig hverken til boliger eller til udbygning med andre centerfunktioner, hvorimod den sydlige del af hovedcentret har et langt mere sammensat indhold og en langt højere bymæssig karakter.    

Bramming

Hovedcentret i Bramming rummer de mest centrale dele af byen og inkluderer jernbanestationen, og dermed det transportmæssige knudepunkt i byen. Oplevelsesmulighederne i hovedcentret er udvidet ved at skabe gode opholdsarealer og passager gennem baggårde og gyder.

I hovedcentret ønskes en tæt bebyggelse med boliger og en bymæssig fremtoning. Der ønskes således ikke ubebyggede grunde eller grunde udelukkende til parkering. Dette skal ses i sammenhæng med, at der samtidig ønskes en god tilgængelighed til bymidten og parkering tæt på butikkerne.

Hovedcenter med små butikker anvendes kun i Ribes middelalderbykerne.

Ribes middelalderbykerne er unik og meget velbevaret. Størstedelen af bygningerne er fredede eller har en høj bevaringsværdi. Her er det således hverken muligt eller ønsket at give plads til store butikker eller andre større centerfunktioner. I Ribes middelalderbykerne skal butikker og centerfunktioner i stedet underordne sig den eksisterende bebyggelse og de eksisterende gaderum og pladser.

Butiksstørrelsen, der med sine maksimalt 500 m² for alle typer af butikker, skal sikre en indpasning af butikkerne til den lille skala og de små gader. Alle centerfunktioner, der kan passes ind i den gamle bys specielle miljø, er også et positivt bidrag til byens liv. Der ønskes vinduer med liv og lys i forhusenes stueetager, hvorfor der her prioriteres butikker frem for lukkede facader med erhverv eller offentlige funktioner.

Serviceområder er en rammeanvendelse der udelukkende finder anvendelse i Esbjerg by. Det primære formål med serviceområder er at fungere som en bufferzone mellem hovedcentret og havnen, det vil sige, mellem miljøfølsom og miljøbelastende anvendelse, og der gives derfor mulighed for virksomheder i klasse 4 i områderne.

Grundet bufferfunktionen og den deraf følgende højere miljøklasse skal serviceområder friholdes for boliger.

Serviceområder indeholder funktioner til at betjene bymidtens handelsmæssige, kulturelle og sociale funktioner her primært i form af parkeringsarealer og parkeringshuse. Serviceområder kan herudover indeholde en lang række erhvervstyper, herunder restaurant og hotel, men ikke butikker, da butikker ønskes placeret i bymidtens hovedcenter. Serviceområderne har en facadefunktion i forhold til Esbjerg by og faciliteterne i serviceområderne understøtter bymidten og vice versa.

Dokken er udpeget som serviceområde, men kajarealerne er udlagt til havneerhverv. Centerfunktionerne på Dokken må ikke reducere aktivitetsmulighederne på disse meget nærtliggende havnearealer.  

Sikkerhedsafspærringerne af størstedelen af Esbjergs havneområder har gjort det vanskeligt for borgere og gæster at have oplevelsen af at være i en havneby med en stor og aktiv havn. Fortsættelsen af havneaktiviteterne ved Dokkens kajer giver en helt konkret oplevelse af at være tæt på havnen og styrker den oplevede identitet af Esbjerg som en havneby. Dokhavnen er Esbjergs arnested og har en væsentlig kulturhistorisk og identitetsskabende betydning for byen. Den kombinerede gang- og cykelbro ’Landgangen’ knytter Dokken sammen med bymidten.

Afgrænsningen og placeringen af Esbjergs bymidte fremgår af hovedstrukturens kort.

Esbjerg bymidte er det absolut største udbudspunkt i det sydvestlige Jylland. Udbudspunktet er veletableret og kan, med sit cirka 56.000 m² bruttoetageareal, fordelt på mere end 150 butikker, tilbyde kunderne et bredt og dybt udvalg af varer.

Bymidten eller bykernen i Esbjerg skal fremstå som et dynamisk og spændende midtpunkt for Esbjerg Kommune med en god tilgængelighed og et varieret bymiljø som det er attraktivt at færdes og leve i. Det fortættede centrum med stor koncentration af boliger og byfunktioner såsom butikker, restauranter, kulturinstitutioner mv. er i den sammenhæng afgørende. Byens midte defineres af tre akser; Kongensgades handel, Torvegades kultur og Skolegades sociale liv. Der arbejdes generelt med høje etager for at give de bedste muligheder for forretningsudvikling i bykernen.

Supercykelstier peger ind mod centrum, knudepunktet ved banegården med land- og bybuslinjerne samt tog, der mødes her, samt byens gode parkeringsforhold gør adgangen til hovedbyen god for alle trafikarter.

Esbjergs opland har en geografisk begrænsning i form af Vesterhavet samt store områder med en lav befolkningstæthed. Motorvejen mellem Esbjerg og Kolding betyder både, at det er hurtigt at komme til Esbjerg, men også, at det er hurtigt at komme til Kolding. Esbjerg står dermed som udbudspunkt i direkte konkurrence med Kolding, hvorfor det er nødvendigt til stadighed at forbedre Esbjergs attraktivitet.

Udvalgsvareudbuddets størrelse og karakter er de forhold, der primært afgør et udbudspunkts attraktion overfor forbrugerne. Det er således vigtigt, at Esbjerg fortsat kan tilbyde forbrugerne de nyeste og mest interessante butiksformer. Der er mulighed for at placere meget store butikker i Esbjergs bymidte, men store butikker i bymidten kræver gennemtænkte løsninger for at butikkerne bidrager positivt til bymiljøet.

Afgrænsningen og placeringen af Ribes bymidte fremgår af hovedstrukturens kort.

Ribes bymidte er, med sit cirka 28.000 m² bruttoetageareal til detailhandel og cirka 70 butikker, det primære indkøbssted for forbrugerne i den sydlige del af kommunen. Herudover har Ribe som udbudspunkt betydning for forbrugerne i den nordlige del af Tønder kommune samt i den vestlige del af Haderslev kommune.

For at Ribe fortsat kan spille en vigtig rolle som udbudspunkt, skal bymidten tildeles areal til både udvalgsvarer og dagligvarer. Ribes bymidte skal fortsat kunne tilbyde et alsidigt og godt udvalgsvareudbud ligesom bymidten skal styrkes som et yndet turistmål. Oplevelser i forbindelse med shopping, et aktivt bymiljø med skiftende aktiviteter, en central placering af fritidskulturelle tilbud og et spændende og aktiverende bymiljø medvirker alt sammen til at øge opholdstiden i byrummet. Netop i Ribes middelalderlige bykerne er byrumsoplevelsen af meget stor betydning. Her færdes, på alle tider af året, mange gæster, som gerne skulle tage hjem med en så god oplevelse, at de fortæller om den derhjemme.  

Trafikmæssigt er adgangen til Marskcentret i den nordlige del af bykernen lettest med bil, mens middelalderbykernen har restriktive regler for bilkørsel og parkering. Mobilitetsknudepunktet ved Ribes station og busterminal har en god placering især i forhold til adgangen til Ribes middelalderbykerne. Flere stisystemer udgår fra Ribe og der arbejdes løbende med at udbygge stisystemer i og omkring byen for at lette færdslen for cyklister og fodgængere.

Kontrasten mellem den nordlige og den sydlige del af Ribes bymidte følges op med to forskellige rammeanvendelser. I Marskcentret mod nord gives der mulighed for store parkeringspladser, supermarkeder og konceptbutikker. Mod syd, i middelalderbykernens latinerkvarter, der består af smalle krogede gyder med mange små butikker og restauranter, og stort set ingen plads til andet end gående og cyklende trafik, gives langt mere restriktive muligheder.

Afgrænsningen og placeringen af Brammings bymidte fremgår af hovedstrukturens kort.

Bramming bymidte betjener, med sit cirka 9.000 m² bruttoetageareal, lokalområdet omkring Bramming. Bramming skal kunne tilbyde et godt dagligvareudbud samt et bredt udbud af udvalgsvarer til borgerne i Bramming og Gørding. Bymidten skal følgelig tildeles areal til både dagligvare- og udvalgsvarehandel.

Bramming har på nuværende tidspunkt et acceptabelt udbud af både dagligvarer og udvalgsvarer, men der arbejdes løbende for en koncentration af bymidten, her med et særligt fokus på gågaden Nørregade. Opdateringen af bymiljøet i Bramming bymidte, med blandt andet ny belægning, styrker Bramming bymidtes rolle som det mest betydende indkøbssted for forbrugerne i lokalområdet omkring Bramming. Forskønnelse og fortætning af bymidten kan, sammen med et aktivt bymiljø med skiftende aktiviteter og en central placering af fritidskulturelle tilbud, give indkøbsoplevelser og sikre et bredt udbud af muligheder og tilbud i bymidten. Dette vil tilsammen give en længere opholdstid i byrummet for kunderne.

Brammings bymidte er let tilgængelig med bil, bus og tog. Der er velbeliggende parkeringspladser og mobilitetsknudepunktet med station og busterminal ligger i gangafstand fra bymidten. Stisystemerne i Bramming er godt udbyggede og muliggør en sikker færdsel på cykel imellem byens bydele og bymidten.

Beliggenheden og afgrænsningen af bydelscentre tager udgangspunkt i tilstedeværelsen og koncentrationen af butikker, kulturtilbud og privat og offentlig service. Afgrænsningen og placeringen af bydelscentre fremgår af hovedstrukturens kort. Det er byrådet der afgør det enkelte bydelscenters samlede ramme for butikker.

Esbjerg Kommune indeholder en lang række centerområder, som ligger udenfor Esbjerg bymidte og kommunebyernes bymidter. Disse centerområder skal kategoriseres enten som bydelscentre eller som lokalcentre. Bydelscentre kan som udgangspunkt kun placeres i byer med over 20.000 indbyggere, hvilket i Esbjerg Kommune vil sige, at der kun kan ligge bydelscentre i Esbjerg.

Bydelscentrene har til formål at betjene den omkringliggende bydel og ligger derfor i gang- eller cykelafstand i forhold til de områder, de skal betjene. Bydelens stisystemer skal henvende sig til bydelscentret som en central enhed, der skal være sikker og let tilgængelig at tilgå med cykel. Bydelscentre søges placeret i tilknytning til bydelens knudepunkt for busbetjening for også herigennem at samle bydelens funktioner centralt.

Bydelscentrene skal, udover at varetage en god lokal forsyning med dagligvarer, også kunne tilbyde borgerne et standardiseret udbud af udvalgsvarer. Den gode lokale forsyning med dagligvarer sikres med kravet om, at der skal være plads til mindst én udbyder af dagligvarer, i form af en discountbutik eller et supermarked, i et bydelscenter. Der kan herudover etableres andre og mindre typer af dagligvarebutikker. Et bydelscenters størrelse skal tilpasses størrelsen på den bydel, det skal betjene. I de tilfælde, hvor der er tale om en stor bydel, der betjenes af et enkelt større bydelscenter, ønskes der etableret mindst to udbydere af dagligvarer i form af discountbutikker eller supermarkeder, for at sikre borgerne udbud og variation i den lokale forsyning af dagligvarer. Den største specialisering og det større udbud ønskes i Esbjergs bymidte, derfor er den maksimale størrelse for udvalgsvarebutikker i bydelscentre sat ret lavt. Som udbudspunkt prioriteres Esbjergs bymidte højere end bydelscentrene.

I centerstrukturen for Esbjerg by er bydelscentrene placeret centralt i hver bydel med et net af mindre lokalcentre udenom. I tæt befolkede områder er nettet tæt, mens det omvendt er større i parcelhuskvartererne.

Det er byrådet, der afgør den samlede ramme i bydelscentrene. Da bydelscentre skal servicere en hel bydel og skal have et lidt større udvalg, har alle Esbjergs bydelscentre en højere samlet ramme for butiksareal end lokalcentrenes 3.000 m².

Det samlede bruttoetageareal for de enkelte bydelscentre er:

• Guldager Kirkeby: 5.000 m²
• Hjerting: 9.000 m²
• Vesterbyen: 15.000 m²
• Sædding - Fovrfeld: 10.000 m²
• Tjæreborg: 4.000 m²
• Stengårdsvej: 8.000 m²
• Rørkjær - Gammelby: 11.000 m²

Esbjerg Kommune følger løbende butiksudviklingen i bydelscentrene og opdaterer både det eksisterende bruttoetageareal og den eksisterende ramme for nybyggeri og omdannelse. Tallene kan oplyses ved henvendelse.

Beliggenheden og afgrænsningen af et lokalcenter baseres på det lokale kundegrundlag og på lokale forhold som bebyggelsesstruktur, trafik- og støjforhold. Afgrænsningen og placeringen af lokalcentre fremgår af hovedstrukturens kort.

Den største koncentration af lokalcentre findes i centerstrukturen for Esbjerg by. Her er placeringen af lokalcentre afvejet i forhold til tilstedeværelsen af bydelscentre, hvor bydelscentrene ligger centralt i hver bydel, mens lokalcentrene er placeret i et net udenom. I tæt befolkede områder er nettet tæt, mens det omvendt er større i parcelhuskvartererne.

For at sikre lokalområdet et rimeligt udbud af dagligvarer, skal lokalcentret have en arealafgrænsning og en rummelighed, der giver plads til mindst én dagligvarebutik i form af en discountbutik. Der kan herudover etableres andre og mindre typer af dagligvarebutikker. Ønsker om en større rummelighed i et lokalcenter skal afvejes overfor lokalsamfundets bygningsmæssige skala og volumen. Der ønskes harmoni imellem den eksisterende bygningsvolumen og eventuelle nye butiksprojekter. Fortættes et lokalsamfund eller et nærområde vil det give anledning til at genvurdere lokalcentrets rummelighed.

Ifølge planloven kan lokalcentre maksimalt have en samlet ramme til butikker på 3.000 m². Når rummeligheden af det enkelte lokalcenter afvejes overfor lokalsamfundets størrelse, resulterer det i lokalcentre med et bruttoetageareal på under 3.000 m². Dette gælder også i Esbjerg by, hvor lokalcentret skal betjene det nære område omkring lokalcentret. Hermed følges planlovens intention om, at et lokalcenter har til formål alene at betjene et begrænset lokalområde, mens bydelscentret har til formål at betjene hele bydelen.

Det samlede bruttoetageareal for de enkelte lokalcentre er:

• Andrup: 1.500 m²
• Egebæk-Hviding: 3.000 m²
• Fovrfeld Parkvej: 2.400 m²
• Fovrfeld Søstjernen: 2.000 m²
• Gammelby Bøndergårdsvej: 2.400 m²
• Gammelby Darumvej: 2.400 m²
• Gjesing Nord: 1.300 m²
• Gjesing Mølleparken: 2.000 m²
• Gjesing Østervangsvej: 3.000 m²
• Sædding og Fovrfeld: 3.000 m²
• Gredstedbro: 3.000 m²
• Grimstrup: 1.500 m²
• Guldager Kirkeby: 2.400 m²
• Gørding: 3.000 m²
• Hjerting Guldagervej: 1.500 m²
• Hjerting Søndre Tobølvej: 3.000 m²
• Hunderup: 1.500 m²
• Jerne Frejaparken: 3.000 m²
• Jerne Jagtvej: 3.000 m²
• Jerne Jernevej: 2.400 m²
• Jerne Storegade: 3.000 m²
• Jernvedlund: 1.500 m²
• Kvaglund: 3.000 m²
• Nørremark: 3.000 m²
• Skads: 1.300 m²
• Spangsbjerg: 3.000 m²
• Darum: 1.800 m²
• Strandby og Boldesager: 3.000 m²
• Sønderris: 3.000 m²
• Tarp: 3.000 m²
• Tjæreborg: 2.400 m²
• Vejrup: 2.400 m²
• Vester Nebel: 1.500 m²
• Østerbyen: 3.000 m²

Esbjerg Kommune følger løbende butiksudviklingen i lokalcentrene og opdaterer både det eksisterende bruttoetageareal og den eksisterende ramme for nybyggeri og omdannelse. Tallene kan oplyses ved henvendelse.

Dagligvarebutikker i lokalcentre må have en maksimal størrelse på 1.200 m², mens den maksimale størrelse for udvalgsvarebutikker i lokalcentre er 500 m², for herved at prioritere bymidtens handel. De maksimale størrelser for butikker i lokalcentre er inklusive alle butikkens funktioner, herunder personalefaciliteter. Der kan således ikke tillægges personalefaciliteter til disse maksimale størrelser.

Lokalcentre skal som udgangspunkt ligge i gang- eller cykelafstand til de boligområder som de betjener. I forhold til boligområderne planlægges lokalcentrene som hovedregel ud mod de mest støjbelastede veje. Dette betyder, at butikkerne fungerer som støjmæssig buffer for det bagvedliggende boligområde. Samtidig friholdes boligområderne for trafik og den enkelte butik sikres størst mulig synlighed.

I Ribe og Bramming kan der kun udlægges lokalcentre, da planloven ikke tillader etablering af bydelscentre i byer med under 20.000 indbyggere.

Formålet med aflastningsområder er at aflaste bymidten ved at give plads til store butikker, som ikke uden videre kan placeres i bymidten. Det vil sige, butikker med store lukkede bygningsflader samt krav til meget store parkeringsarealer, der ikke bidrager til bymiljøet og som herudover vil generere uønsket biltrafik ind i bykernen. Aflastningsområdernes butikker, og her især synergien mellem mange store udvalgsvarebutikker, henvender sig til et stort opland og kan dermed bidrage til en positiv handelsbalance i den enkelte by.

I Esbjerg Kommune har alle tre byer med bymidter også et aflastningsområde:

• Esbjerg Nord
• Trojels Knæ, Ribe
• Vardevej, Bramming

Størrelsen på aflastningsområderne er tilpasset byens og bymidtens størrelse og kundegrundlag. Aflastningsområder placeres ved indfaldsveje til byen og/eller i nærheden af overordnede veje, og er typisk indrettet med butikker i store hal-lignende bygninger, meget store parkeringspladser og god plads til at komme omkring også for dem med trailer på. Placeringen og indretningen af aflastningsområderne samt vareudvalget er målrettet kunder der er på storindkøb og som kommer i bil. Der er løbende opmærksomhed på, at aflastningsområderne også skal kunne betjene kunder, der benytter kollektiv trafik eller cykel.

Esbjerg Nord er placeret så det er let at tilgå med privatbil, med kollektiv trafik og med cykel. Området er placeret tæt ved motorvejen og omkring et kryds, hvor flere større veje mødes. I området findes et standsningssted for tog ligesom området betjenes af flere buslinjer. Esbjerg Nord er forbundet med bymidten med en supercykelsti.

Aflastningsområde Esbjerg Nord har en samlet ramme for detailhandel på 150.000 m² og rummer to forskellige rammeanvendelser:

• Større aflastningsområde
• Aflastningsområde for store udvalgsvarebutikker

Aflastningsområderne i Ribe og i Bramming er udlagt med rammeanvendelsen ’Aflastningsområde uden dagligvarebutikker’.

Trojels Knæ i Ribe er placeret så det er let at tilgå med privatbil, men kan også tilgås med kollektiv trafik og med cykel. Området er formet som en trekant, hvoraf to sider vender ud mod de to største indfaldsveje til Ribe fra nord. Den samlede ramme for detailhandel i aflastningsområdet i Ribe er 7.000 m².

Vardevej, Bramming er placeret så det er let at tilgå med privatbil, men kan også tilgås med kollektiv trafik og med cykel. Området er placeret nord for Vardevej, der udgør den væsentligste indfaldsvej til Bramming fra vest. Den samlede ramme for aflastningsområdet i Bramming er 4.000 m².

Den ældre del af Esbjerg Nord i Gjesing udlægges til større aflastningsområde. Her placeres større og trafikskabende udvalgsvare- og dagligvarebutikker eller butikker med særligt pladskrævende varer.

Esbjerg Nord har gennem en årrække fungeret som et tiltrækkende udbudspunkt for et stort opland i Syd-, Vest- og Midtjylland. Udbudspunktet er især stærkt på udvalgsvarebutikker. Denne styrke ønskes med en stor samlet ramme for detailhandel i aflastningsområdet understøttet, fordi den deraf følgende rummelighed giver mulighed for placering af endog meget store udvalgsvarebutikker samt butikker med særligt pladskrævende varer.

Esbjerg Nord er under stadig udvikling med en stor variation af butikker med særlig vægt på udvalgsvarer af enhver art. Denne udvikling er vigtig for at sikre, at Esbjerg bliver valgt til af nye spillere og nye koncepter på detailhandelsmarkedet. Esbjerg Nord skal indeholde plads til denne udvikling.

Esbjerg Kommune ønsker at Esbjerg fastholder sin position som regionalt udbudspunkt. Dette indebærer, at Esbjerg Nord har behov for at have og kunne tiltrække markante og kendte store udvalgsvarebutikker. Disse store udvalgsvarebutikker vil primært henvende sig til borgere i og tæt omkring Esbjerg, men har herudover en væsentlig signalfunktion for Esbjerg som udbudspunkt. Butikkerne skal tiltrække kunder fra et større opland, og da oplandet omkring Esbjerg benytter bil for at komme til byen, er den trafikale tilgængelighed via det overordnede vejnet således meget væsentligt.

Esbjerg Nord står for den største del af omsætningen i Esbjerg by og har stor betydning for Esbjergs samlede tiltrækningskraft som udbudspunkt.

Den nyere del af Esbjerg Nord i Gjesing udlægges til aflastningsområde for store udvalgsvarebutikker. Her placeres store og trafikskabende udvalgsvarebutikker eller butikker med særligt pladskrævende varer.

Den nyere del af Esbjerg Nord skal understøtte det samlede aflastningsområdes udbud af større udvalgsvarebutikker, så aflastningsområdet fortsat vil fungere som et tiltrækkende udbudspunkt for et stort opland i Syd-, Vest- og Midtjylland. Aflastningsområdet har en stor samlet ramme for detailhandel i aflastningsområdet, fordi den deraf følgende rummelighed giver mulighed for placering af endog meget store udvalgsvarebutikker samt butikker med særligt pladskrævende varer.

Den nyere del af Esbjerg Nord er under stadig udvikling med fokus på store udvalgsvarebutikker. Denne udvikling er vigtig for at sikre, at Esbjerg bliver valgt til af nye spillere og nye koncepter på detailhandelsmarkedet. Den nyere del af Esbjerg Nord bidrager til det samlede aflastningsområde med plads til nogle af de helt store butikskoncepter. Det opsatte mindstemål på mindst 2.200 m² per butik skal understøtte formålet med denne del af aflastningsområdet. 

Esbjerg Nord står for den største del af omsætningen i Esbjerg by og har stor betydning for Esbjergs samlede tiltrækningskraft som udbudspunkt.

Aflastningsområderne Trojels Knæ og Vardevej giver mulighed for udbygning med store udvalgsvarebutikker i henholdsvis Ribe og Bramming. For at sikre at aflastningsområderne anvendes til store udvalgsvarebutikker som det ikke er hensigtsmæssigt at placere i bymidterne, tillades der ikke etablering af dagligvarebutikker i aflastningsområdet.

Der er både i Bramming og i Ribe sat et mindstemål for butiksstørrelsen i aflastningsområdet. Udvalgsvarebutikker ønskes i begge byer primært placeret i bymidten. Det opsatte mindstemål skal understøtte formålet med aflastningsområdet og dermed også prioritering af bymidternes handelsliv. Mindstemålet sikrer herudover, at disse to forholdsmæssigt små aflastningsområder ikke bliver fyldt op med mindre butikker.

Bestemmelsen om én udvalgsvarebutik på 15.000-40.000 m² skal sikre mulighed for etablering af et stort varehus med regional betydning og tiltrækningskraft.

Et stort, markant og kendt varehus forbedrer indkøbsforholdene for forbrugerne i markedsområdet og bidrager væsentligt til Esbjergs betydning som udbudspunkt.

Den nyere del af Esbjerg Nord er under udbygning med store udvalgsvarebutikker, der udover selv at bidrage til aflastningsområdets attraktivitet, også kan supplere og støtte op om det store varehus.

Området trafikbetjenes af Kjersing Ringvej, der giver direkte adgang til motorvejen, ligesom der er mulighed for at etablere direkte adgang til trinbrættet Gjesing Station. Trafikalt er placeringen af et stort varehus i dette område således optimal.