Retningslinjer med redegørelser


Udstykning og bebyggelse

TI. 1 Udlæg og lokalisering af byarealer

Der skal udlægges arealer til byformål i et omfang, der svarer til det forventede behov i planperioden. Lokalisering skal ske i tilknytning til eksisterende infrastruktur, servicefaciliteter og offentlige anlæg.

Udlæg af arealer til byformål sker under hensyntagen til nationale og regionale interesser i det åbne land (landbrug, råstoffer, klima, natur, landskab, kulturarv og miljø).

Der er udlagt arealer, der svarer til det forventede behov i planperioden. Det forventede behov vurderes ud fra flere parametre, heriblandt den forventede efterspørgsel på byggegrunde og befolkningsudviklingen.

Udbygningen af de udlagte arealer skal afpasses efter den aktuelle efterspørgsel, og på en sådan måde, at der til stadighed er et varieret udbud af bygge- og lokaliseringsmuligheder for både forskellige boligformer og erhvervsbyggeri.

TI. 2 Tids- og rækkefølgeplan

Områdernes udstykning og bebyggelse sker i henhold til den fastlagte tids- og rækkefølge.

Tids- og rækkefølgeplan

Som en del af kommuneplanen, udarbejdes der egentlige retsgyldige tids- og rækkefølgebestemmelser. Det sikrer, at udbygningstakten tilrettelægges så den er koordineret mellem de mange arealer, der er udlagt til bolig- og erhvervsformål.

Udbygning af nye, større boligområder fører ofte til en stigning i børnetallet på nærområdets skole, derfor er det vigtigt, at boligudbygningen sker i takt med ledig skolekapacitet. Samtidig er det vigtigt, at byggemodning sker indefra og ud. Begge dele er parametre, når udbygningstakten fastsættes i Tids- og rækkefølgeplanen.

Tids- og rækkefølgeplanen henvender sig til rammedelens enkeltområder. Planen består af tabellen i retningslinjen samt bestemmelser i rammedelen, der angiver:

  • rækkefølgen for udstykning og bebyggelse af enkeltområderne
  • hvornår enkeltområdet tidligst kan udstykkes og bebygges.

Planen revideres i forbindelse med hver kommuneplanrevision.

TI. 3 Byggemodning

Det skal gennem byggemodning sikres, at der til stadighed er et varieret udbud af erhvervsarealer og boliggrunde for erhverv, villaer, tæt-lave og etageboliger.

Byggemodningsplanen er betegnelsen for det administrative værktøj, der har til formål at sikre, at det fornødne plangrundlag i form af kommuneplan, lokalplan og sektorplaner er tilvejebragt tidsnok til, at nye bolig- og erhvervsområder kan udstykkes og bebygges som planlagt. Byggemodningsplanen tager udgangspunkt i de politikker for bolig- og erhvervsudbygning, der fastlægges med kommuneplanens bolig- og erhvervsafsnit samt de retningslinjer for byggemodningsplanen, der fremgår af hovedstrukturens afsnit om tids- og rækkefølge samt zoneforhold.

Er områder, der udlægges til byformål, ikke omfattet af bestemmelser om en tids- og rækkefølge kan private lodsejere rettelig kræve deres arealer byggemodnet uden hensyn til restrummeligheden indenfor allerede byggemodnede arealer og skolekapaciteten i lokalområderne. Det kan resultere i unødige kommunale udgifter til byggemodning, skoler og institutioner, og øgede udgifter for borgerne på de takstfinansierede områder.

Zoneforhold

TI. 4 Byzone

Arealer i byzone fastholdes i byzone.

Byzone fremgår af kommuneplankortet.

Byzone er arealer til bymæssig bebyggelse eller offentlige formål. Byzonearealer er ikke omfattet af samme restriktive tilgang til bebyggelse og anlæg som landzoneområderne er.

Der er sammenhæng mellem kommuneplanens arealanvendeler og zonestatus. Boligområder, erhvervsområder, centerområder, offentlige områder og grønne rekreative områder planlægges alle i byzone. En del områder til tekniske anlæg planlægges desuden i byzone afhængigt af deres placering og karakter.

TI. 5 Landzone

Arealer i landzone, udenfor den planlagte by- og sommerhusområder, skal fastholdes i landzone.

Der skal fastholdes en tydelig grænse mellem land og by.

Landzone fremgår af kommuneplankortet.

Der er sammenhæng mellem kommuneplanens arealanvendeler og zonestatus. Jordbrugsområder, grønt danmarkskort og landsbyer planlægges altid i landzone. En del områder til tekniske anlæg planlægges desuden i byzone afhængigt af deres placering og karakter.

I landzone gælder planlovens landzonebestemmelser, der har til formål at friholde det åbne land for spredt og uplanlagt bebyggelse samt sikre en tydelig grænse mellem land og by.

TI. 6 Sommerhusområder

I de udlagte sommerhusområder skal zonestatus som sommerhusområde fastholdes.

Sommerhuszone fremgår af kommuneplankortet.

Sommerhusområder dækker kun over arealanvendelsen sommerhusområder. I disse områder gælder et særligt regelsæt, der adskiller sig fra det, der gælder i by- og landzone. Planlovens regler for sommerhusområder har til formål at fastholde sommerhusområderne med en særlig karakter således, at sommerhusområderne ikke kommer til at ligne boligområder i byzone.  

TI. 7 Planlagt zonegrænse

Den planlagte zonegrænse følger kommuneplanens arealanvendelser. Zonegrænsen skal løbende bringes i overensstemmelse med den planlagte zonegrænse efterhånden som områderne lokalplanlægges.

Områder på kanten af byen, der rummer bymæssige funktioner, skal planlægges i byzone.

De planlagte zonegrænser fremgår af kommuneplankortet.

Den planlagte zonegrænse omfatter alle de arealer, som enten er eller planlægges overført til byzone eller sommerhusområde. Det omfatter således:

  • allerede udbyggede områder i byzone eller sommerhusområde,
  • områder, der i kommuneplanen er udlagt til byformål og som vil blive overført i forbindelse med lokalplanlægningen samt
  • områder der er ’reserveret til byformål’ og som først forventes, at blive taget i brug efter den nuværende planperiode på 12 år.

Der vil altid være enkelte områder i kommuneplanen, hvor den planlagte zonegrænse afviger fra den gældende zonegrænse. Når der udlægges nye byudviklingsområder i kommuneplanen, får disse områder en zonestatus, der kaldes ’planlagt byzone’. Først når disse områder lokalplanlægges, kan zonegrænsen ændres fra landzone til byzone eller sommerhusområde.

Områder på kanten af byen skal planlægges i byzone, hvis de har bymæssige funktioner eller på anden måde betjener byen. Det kan eksempelvis være boldbaner eller regnvandsbassiner.  

TI. 8 Overførsel fra landzone til byzone

Områder i planlagt byzone eller sommerhusområde skal overføres til byzone i forbindelse med lokalplanlægningen.

Kun i forbindelse med lokalplanlægningen kan arealer overføres til byzone eller sommerhuszone. Arealer i planlagt byzone eller sommerhusområde skal derfor løbende overføres i forbindelse med lokalplanlægningen.

TI. 9 Tilbageførelse til landzone

Arealer i by- og sommerhuszone skal tilbageføres til landzone, hvor det fremgår af den planlagte zonestatus.

Ændrer et byzoneareal anvendelse til enten jordbrugsområde, grønt danmarkskort eller landsby tilbageføres arealet til landzone sideløbende med arealanvendelsesændringen. Før et areal kan tilbageføres fra byzone til landzone skal grundejer høres personligt.

Arealer, der ikke forventes udnyttet til bymæssigbebyggelse inden for den kommende planperiode på 12 år kan ligeledes tilbageføres til landzone.

I forbindelse med Kommuneplan 2022-34 tilbageføres en række arealer til landzone. Nedenstående tabel oplister de rammer, der tilbageføres til landzone med Kommuneplan 2022-34.

 

Sted

Rammenummer

ESBJERG

 

Vognsbøl

01-030-110

Sædding

02-020-040

Fovrfeld

02-040-080

Gjesing

03-010-110

Gjesing

03-010-180

Gjesing

03-010-230

Gjesing nord

03-020-040

Gjesing nord

03-020-070

Gjesing nord

03-020-090

Kvaglund

04-010-030

Hjerting by

05-010-320

Hjerting

05-020-150

Tarp

08-020-020

Tarp

08-020-090

Kjersing

08-030-080

Skads

10-030-150

Skads

10-030-232

Novrup

11-030-030

BRAMMING

 

Endrup

20-020-070

Endrup

20-040-220

Bramming

21-030-210

Bramming

21-050-192

Vejrup

22-030-060

Vejrup

22-030-360

Vejrup

22-030-370

Gørding

23-020-210

RIBE

 

Vester Vedsted

38-020-020

Ribe

40-010-020

Ribe

40-010-192

Ribe

40-010-193

Ribe

40-010-280

Ribe

40-010-320

Ribe

40-020-030

Ribe

40-020-110

Ribe

40-020-120

Ribe

40-040-110

Ribe

40-040-510

Ribe

40-070-260

Mandø

41-010-020

 

Tilbageførelsen til landzone skal sikre sammenhæng mellem den planlagte arealanvendelse og zonegrænsen, således at særligt områder planlagt til grønt danmarkskort også planlægges i landzone. Herudover følger det af arbejdet med strategisk landsbyplanlægning og det opdaterede bymønster, at enkelte matrikler i Endrup og på Mandø tilbageføres til landzone. 

TI. 10 Vandareal

Vandarealer på Esbjerg Havn, der i henhold til kommuneplanens rammedel kan opfyldes, skal, ved lokalplanlægning, overføres til byzone i den udstrækning, de opfyldes.

Søterritoriet administreres af Staten.

Da kommunen således kun kan planlægge for landarealer, overføres de reserverede vandarealer først til byzone, når vandarealet er konverteret til land.

TI. 11 Reserveret til byformål

De områder, der er reserveret til byformål, udlægges først med konkret arealanvendelse efter fornyet kommuneplanlægning.

Der må ikke tillades en anvendelse, der hindrer eller vanskeliggør områdets anvendelse til byformål.

Reserveret til byformål fremgår af kommuneplankortet.

For at sikre udbygning på lang sigt, er der reserveret arealer til byformål flere steder i kommunen. Disse områder tænkes først anvendt efter den nuværende planperiode. Områder reserveret til byformål fastholdes som landzone. 

Områderne er ikke reserveret til et bestemt formål, men kan f.eks. anvendes til boliger, erhverv eller offentlige formål. Først efter fornyet kommuneplanlægning kan områder reserveret til byformål udlægges til specifikke formål og dermed indgå i tids- og rækkefølgeplanen. Herefter vil der kunne lokalplanlægges og i den forbindelse, skal områderne overføres til byzone.

Ved at reservere et område til byformål, markeres det på kommuneplanens hovedstrukturkort, hvor byen forventes at vokse.