Baggrund

Ændringen vil give mulighed for boliger, butikker og andre centerfunktioner i projektområdet og vil give mulighed for et grønt rekreativt område og et boligområde udenfor projektområdet.

Som det ses på kortet omfatter ændringen et område på begge sider af krydset Stormgade/Spangsbjerg Kirkevej i Esbjerg.

Redegørelse

Højskolegrunden ved Vognsbøl, der de senere år har været anvendt til hotel, ønskes udviklet med en bred anvendelse af yderligere byfunktioner som boliger, butikker, liberale erhverv, sundhedserhverv og fritids- og oplevelseserhverv.

Denne brede anvendelse sikres ved opdeling af projektområdet i et blandet boligområde med etageboliger og et lokalcenter. Lokalcentret placeres mod øst og nord som en buffer ud mod henholdsvis Spangsbjerg Kirkevej og Stormgade.

Der ligger allerede et lokalcenter i området ved Stormgadekrydset nemlig centerområde Højvangen. Da der ikke er muligheder for at udvikle dette centerområde yderligere, ændres anvendelsen til boligområde, og der etableres i stedet et nyt lokalcenter med samme rummelighed i projektområdet.

For at sikre en bred anvendelse af lokalcentret gives der med udvidede anvendelser mulighed for henholdsvis restaurant, hotel og kursus og konference. Der reserveres herudover plads til et dagtilbud indenfor lokalcenterafgrænsningen.

For at sikre bredere anvendelsesmulighed i det udlagte boligområde, skal der være mulighed for at etablere forskellige typer af kontorerhverv i området. For at muliggøre dette ændres hovedstrukturens retningslinje ER. 7 Serviceerhverv, liberalt erhverv og kontorerhverv til en udvidet anvendelse. De bredere anvendelsesmuligheder i boligområdet understøttes herudover ved at anvende generelle opholdsarealbestemmelser i stedet for opholdsarealer til boliger.

Højdebestemmelserne i centerområdet ændres til maksimalt 20 etager og bebyggelsesprocenten ændres i hele projektområdet til 75% for området under et.  

Området syd for de fire punkthuse og de oprindelige højskolebygninger ændrer anvendelse fra offentligt område til grønt rekreativt område. Mod vest sker der en mindre justering af rammeafgrænsningen af boligområdet.

Der er med lokalplanlægningen sket en nyregistrering af seks bevaringsværdige bygninger, der med kommuneplanændringen registreres i kommuneplanens kort.

Retningslinjen til ER.7

Retningslinjeteksten ændres fra:
Der udpeges områder til lettere erhverv, der er fastlagt til serviceerhverv, liberalt erhverv og kontorerhverv.
Serviceerhverv, liberalt erhverv og kontorerhverv kan indgå som anvendelse i områder til erhverv, detailhandel og offentlige formål.

Ændres til:
I udpegede områder kan der etableres lettere erhverv i form af serviceerhverv, liberalt erhverv og kontorerhverv.
Serviceerhverv, liberalt erhverv og kontorerhverv fremgår af kommuneplankortet.

Redegørelsen til ER.7

Tilføjes følgende sætninger:
I boligområder kan der gives mulighed for serviceerhverv, liberalt erhverv og kontorerhverv, når disse underordner sig boligfunktionerne og i øvrigt ikke er til gene for beboerne i området. Muligheden vil typisk gives i de dele af et boligområde, der i forvejen er støjbelastede eller hvor det af andre grunde er mindre attraktivt at placere boliger.

Herudover fastholdes redegørelsesteksten bortset fra det sidste afsnit af teksten, der ændres fra:
Serviceerhverv, liberalt erhverv og kontorerhverv kan fremtræde som en egen rammeanvendelse eller som en mulig anvendelse i både erhvervsområder, centerområder og offentlige områder. I de tilfælde hvor der tillades tilknyttede kontorfaciliteter er der udelukkende tale om de kontorer, der måtte henhøre til driften af et erhverv i en tung erhvervsklasse. Tilladelsen til tilknyttede kontorfaciliteter tillader således ikke etablering af særskilte kontorerhverv.

Ændres til:
Serviceerhverv, liberalt erhverv og kontorerhverv kan fremtræde som en mulig anvendelse i erhvervsområder, centerområder, boligområder og offentlige områder.

De to sidste sætninger i redegørelsesteksten til ER.7 flyttes til redegørelsen til ER.14 Tungt erhverv, hvor det sættes ind midt i det første afsnit med en let omskrivning for at passe ind i sammenhængen:

Når der tillades tilknyttede kontorfaciliteter, er der udelukkende tale om de kontorer, der måtte henhøre til driften af et erhverv i en tung erhvervsklasse. Tilladelsen til tilknyttede kontorfaciliteter tillader således ikke etablering af særskilte kontorerhverv.

Arealets afgrænsning, omgivelser og rammer for lokalplanlægningen, fremgår af de følgende sider.

I overensstemmelse med Forslag til Ændring 2022.12 udarbejdes Forslag til Lokalplan nr. 01-030-0008.

Indkaldte idéer

I perioden 10-08-2022 til 24-08-2022 var forslaget i idehøring på Esbjerg Kommunes hjemmeside. Her opfordrede byrådet borgerne til at komme med ideer til områdets anvendelse.

Særligt beskyttede arter og naturområder (natura 2000)

Bilag IV-arter er dyr og planter, der ifølge EF-habitatdirektivet kræver særlig beskyttelse. Natura 2000-områderne er et netværk af internationalt beskyttede naturområder i EU. Natura 2000 er en samlet betegnelse for habitatområder, fuglebeskyttelsesområder og ramsar-områder. Kommuneplanændringen vurderes ikke at påvirke natura 2000-områder, bilag IV-arter eller deres yngle- og rasteområder jf. nedenstående redegørelse.

Der er inden for planområdet ikke kendskab til national beskyttet naturarealer og arter. Planområdet ligger ca. 2850 m nærmeste Natura 2000-område. Grundet projektets karakter og afstanden vurderes der ikke at kunne ske påvirkninger af Natura 2000-området. Der vurderes ikke at ske væsentlig påvirkning af yngle- eller rasteområder for bilag IV-arter ved den nuværende udformning af projektet.

Miljøvurdering

Kommuneplanændringen er screenet i henhold til miljøvurderingsloven og skal ikke underkastes en miljøvurdering.

Vedtagelse af Ændringen

I forbindelse med den offentlige høring er der indkommet syv høringssvar til kommuneplanændringen. Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af kommuneplanændringen.
Ændringen er vedtaget endeligt uden justeringer.

Hovedstrukturdel

På kommuneplanens farvede hovedstrukturkort ændres en del af Offentligt område til Blandet boligområde, Grønt rekreativt område og Lokalcenter. Eksisterende Lokalcenter ændres til Lavt boligområde. I den forbindelse ændres Centerstøjisolinjen.  Ændringerne er illustreret på kortet.

Rammedel

Af kortet kan ses at en del af enkeltområde 01-030-150 udskilles og sammenlægges med 01-030-180. En del af enkeltområde 01-030-150 udskilles som nyt enkeltområde 01-030-250. Lille del af enkeltområde 01-030-170 sammenlægges med enkeltområde 01-030-150 og en lille del af enkeltområde 01-030-050 sammenlægges med enkeltområde 01-030-170. Enkeltområde 01-040-031 fastholdes, men ændre status.

Følgende rammeområder bliver udlagt i ændringen, hvor anvendelsesbestemmelser og bindinger fremgår:

De nævnte bindinger i rammedelen kan ses på Esbjerg Kommunes WebKort.