Boligområde (BO)

Hovedanvendelsen boligområder indeholder seks rammeanvendelser:

• Åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse
• Åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse med erhverv
• Åben-lav og tæt-lav samt etageboligbebyggelse
• Åben-lav og tæt-lav samt lav etageboligbebyggelse
• Etageboligbebyggelse
• Centrumsnære boliger

Hovedanvendelsen boligområder rummer alle typer af boligbebyggelse såsom tæt-lave boligbebyggelse, åben-lave boligbebyggelse, etageboligbebyggelse og lave etageboliger i op til to etager samt blandinger af disse boligtyper.

Oversigt over boligtyper

I landsbyer, som er og fastholdes i landzone, kan der etableres boliger indenfor landsbyafgrænsningen. Der kan herudover etableres boliger i centerområder.

Åben-lav boligbebyggelse defineres som en fritliggende bolig på egen grund, enten som et enfamilieshus eller som et tofamilieshus med vandret lejlighedsskel.

Tæt-lav boligbebyggelse defineres som helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende. For alle disse boligtyper gælder det, at lejlighedsskellet er lodret.

Åben-lav boligbebyggelse defineres som en fritliggende bolig på egen grund, enten som et enfamilieshus eller som et tofamilieshus med vandret lejlighedsskel.

Tæt-lav boligbebyggelse defineres som helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende. For alle disse boligtyper gælder det, at lejlighedsskellet er lodret.

I området kan der tillades mindre virksomheder i forbindelse med boligen, hvis det kan sikres, at virksomheden underordner sig boligfunktionen og i øvrigt ikke støjer, forurener eller på anden måde generer omgivelserne.

Åben-lav boligbebyggelse defineres som en fritliggende bolig på egen grund, enten som et enfamilieshus eller som et tofamilieshus med vandret lejlighedsskel.

Tæt-lav boligbebyggelse defineres som helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende. For alle disse boligtyper, gælder det, at lejlighedsskellet er lodret.

Etageboligbebyggelse defineres som bygninger med flere boligenheder fordelt på flere etager. Hver boligenhed er adskilt ved vandrette lejlighedsskel, og bygningerne kan indeholde fælles faciliteter som trapper og elevatorer.

Åben-lav boligbebyggelse defineres som en fritliggende bolig på egen grund, enten som et enfamilieshus eller som et tofamilieshus med vandret lejlighedsskel.

Tæt-lav boligbebyggelse defineres som helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende. For alle disse boligtyper gælder det, at lejlighedsskellet er lodret.

Lav etageboligbebyggelse defineres som bygninger i to etager, med boliger på hver etage. Boligtypen ligner meget tæt-lav boligbebyggelse i to etager, forskellen er blot, at lejlighedsskellet er vandret.

Rammeanvendelsen giver en ekstra mulighed for variation af boligtyper til forskel for områder med åbne-lav og tæt-lav boligbebyggelse. Dette kan være med til at understøtte boligpolitikkens mål om en mere bæredygtig byudvikling.

Etageboligbebyggelse defineres som bygninger med flere boligenheder fordelt på flere etager. Hver boligenhed er adskilt ved vandrette lejlighedsskel, og bygningerne kan indeholde fælles faciliteter som trapper og elevatorer.

Centrumsnære boliger defineres som boligbebyggelse, der er placeret tæt på centrum af Esbjerg, kommunens hovedby.

Centrumsnære boliger kan etableres som etageboligbebyggelse, tæt-lav boligbebyggelse samt åben-lav boligbebyggelse.

Rammeanvendelsen giver mulighed for en større tæthed i bebyggelsen end i andre boligområder. Formålet med rammeanvendelsen er således at definere, hvilke boligområder der planlægningsmæssigt betragtes som tættest ved bykernen.

Kravene til omfanget af boligernes opholdsarealer er sænket, da byen tilbyder parker og pladser til ophold. Prioriteringen af offentlige opholdsarealer fremfor private opholdsarealer har til hensigt at få beboerne til at benytte byens rum, hvilket vil understøtte oplevelsen af en aktiv og levende by.

Almene boliger er ungdomsboliger, familieboliger og seniorvenlige boliger.

Byområder, der indeholder blandede boligformer og ejerformer, medvirker til at sikre byer, der er socialt bæredygtige, blandt andet fordi der opstår muligheder for, at mennesker med forskellig baggrund, alder og indkomst mødes. Derfor skal byområderne planlægges, så der opstår muligheder for variation i bebyggelsestyper og -størrelser.

Størstedelen af de almene boliger etableres som familieboliger med almindelige ventelisteprincipper. Almene familieboliger kan målrettes seniorer både i deres udformning og ved ansøgning om fleksible udlejningskriterier. Der vil i så fald være tale om ’seniorboliger’ eller ’seniorvenlige boliger’, men ventelisteprincippet gør sig stadig gældende.

Almene boliger, der etableres som ældreboliger, omfatter flere forskellige typer af boliger henvendt til specifikke målgrupper. Muligheden for at flytte i ældrebolig kræver visitation fra kommunen. 

Ældreboliger og seniorvenlige boliger, der er centralt placeret, fremmer borgerens muligheder for at deltage i byens aktiviteter. Det sikrer, at borgeren er længst muligt aktiv i eget liv og fremmer inklusion i civilsamfundet. Decentralt placerede boliger er mindre attraktive, og dermed sværere at udleje til seniorer og borgere, der gerne vil benytte lokalområdets tilbud.

De fleste studerende ønsker at bo, hvor andre studerende eller unge færdes, og hvor der er gode bymæssige tilbud. Centralt placerede studieboliger bidrager til fortætning af byen, bylivet og til de studerendes oplevelse af et godt studiemiljø. Studieboliger placeres centralt i byen eller alternativt nær uddannelsesinstitutionerne, da efterspørgslen fra de studerende er størst i disse områder. Studieboliger kan både være almene og private ungdomsboliger.

Byudvikling skal ske på baggrund af en kvalitativ helhedsplanlægning. Helhedsperspektivet i planlægningen skal give boligområder, der viderefører de eksisterende kvaliteter og bidrager til at skabe sammenhæng mellem de enkelte områder og deres nærområder. Herunder blandt andet de landskabelige kvaliteter, koblinger til hovedstisystemer og beliggenheden i forhold til mobilitetsknudepunkter. Det vil sige, at et helhedsperspektiv på udbygning af byen, eller fortætning af samme, blandt andet giver mulighed for grønne forbindelser, sikre skoleveje og overskuelige hierarkier i vej- og stiforbindelser.

Udvikling af nye boligområder fører herudover ofte til en stigning i børnetallet på nærområdets skole, derfor er det vigtigt, at boligudbygningen sker i takt med ledig skolekapacitet.

Ved at planlægge for et større område i stedet for at planlægge for enkeltprojekter, kan der sættes fokus på de funktionelle og byarkitektoniske kvaliteter, som en lokalplan kan tydeliggøre og raffinere.

Ved udvikling af nye boligområder, både ved byfornyelse i eksisterende områder og ved planlægning af nye områder, er det vigtigt at den lokale identitet understøttes og styrkes, og at stedets iboende potentialer udnyttes.

For at fremme de bymæssige kvaliteter og skabe en klog byudvikling med bæredygtige og attraktive boligområder, er det vigtigt, at karakteristiske træk og sammenhænge i boligområderne opretholdes og videreudvikles, samtidig med, at de kulturhistoriske værdier respekteres. Ambitionen er at understøtte boligområdernes samlede bæredygtighed ved at skabe boligområder med kvalitet og liv.

De mest bæredygtige bysamfund er dem, der allerede er bygget. Men for at byer og boliger kan levere på den økonomiske, miljømæssige og sociale bæredygtighedsdagsorden, og for at løfte niveauet og matche fremtidens behov, skal der udvikling og tilpasning til.

Byfortætning og byomdannelse er vigtige tilgange i eksisterende boligområder, da disse tilgange kan sikre flere boliger inden for de arealer, der i forvejen er udlagt til by. Udover at dette kan bidrage til at opfylde de overordnede mål om byliv, tryghed og sociale fællesskaber, sker begrænsningen af byens udbredelse af hensyn til klima, infrastruktur, landbrug og natur.

Byfortætning med tæt-lav bebyggelse, dobbelthuse og mindre parcelhuse skal desuden fremme det bæredygtige byggeri, udvikle eksisterende boligområder og understøtte ønsket om boliger til alle aldre og livssituationer i de forskellige bydele.

I en tæt by er der kortere afstand mellem funktionerne, og det er derfor mere attraktivt at gå eller cykle i forbindelse med dagligdagens gøremål. På den måde mindskes brugen af bil, og omfanget af infrastrukturanlæg begrænses.

For at mindske brugen af bil i forbindelse med dagligdagens gøremål skal boligområder være lette og sikre at gå eller cykle igennem. Det vil sige, at der skal være gode stiforbindelser på tværs af områderne, og at blinde veje kun skal være blinde for biltrafikken.

Indrettes og placeres boligområder så de indbyder til at cykle, gå eller benytte kollektiv trafik, kan det være med til at mindske trængselsproblemerne ved de større byer.

Byudvikling med nye boligområder eller i eksisterende boligområder skal ske i tilknytning til mobilitetsknudepunkter og med gode stiforbindelser til det overordnede cykelstinet. Mobilitetsknudepunkter er placeret, hvor der er god adgang til kollektiv trafik eller mulighed for at parkere bilen fx i et mobilitetshus. Mobilitetsknudepunkter udvikles med offentlig og privat service for på sigt at blive hele bydelens eller byens knudepunkt. Ved at byudvikle i tilknytning til mobilitetsknudepunkter understøttes en udvikling af bæredygtige transportformer og investeringer i ny infrastruktur begrænses.

En god sammenhæng mellem mobilitetsknudepunkter og boligområder reducerer behovet for biler og øger mobiliteten for dem, der ikke har egen bil. Når byudvikling eksempelvis sker i boligområder i cykel- eller gangafstand af togstationer, er det nemt at tage toget. Det vil i mange tilfælde betyde, at en familie med to pendlere kan nøjes med én i stedet for to biler. Stationsnær boligudvikling kan på den måde bidrage til Esbjerg Kommunes målsætning om CO₂-reduktion.

Forskellige boligtyper omfatter fx etageboliger, rækkehuse, parcelhuse samt dobbelthuse. Et alsidigt udbud af boliger sikres ikke alene ved variation af boligtyperne; der skal også være en balance mellem leje- og ejerboliger samt forskellige boligstørrelser – fra den lille lejlighed til en enkelt person til den store bolig til den sammenbragte familie.

Mangfoldigheden i boligudbuddet skal imødekomme forskellige behov og ønsker i forhold til boligen. Desuden giver det borgerne mulighed for at blive i nærområdet, hvis livssituationen ændrer sig, og behovet eller prioriteringerne forandres.

Et alsidigt udbud af boliger kan sammen med nærhed til relevante offentlige og almennyttige tilbud, fritidskulturelle tilbud og nærhed til mobilitetsknudepunkter bidrage til, at et område bliver mere socialt bæredygtigt.

I Boligpolitik 2024-2034 er der kortlagt fire livsfaser, der er relevante at tage udgangspunkt i, ved udvikling af et alsidigt boligudbud: Den unge fase (de frie 1’ere), forældrefasen, seniorfasen (de frie 2’ere) og alderdommen.

De unge eller de ’frie 1’ere’ er typisk borgere i 20’erne til langt op i 30’erne. De går ofte efter centralt beliggende boliger med et til to værelser.

Forældresegmentet ønsker plads og et let hverdagsliv for børnene. Det er et meget forskelligartet segment, hvad angår behov og økonomi, fælles er dog, at de ofte ønsker nærhed til dagtilbud og skoler.

Seniorerne eller de ’frie 2’ere’ er typisk borgere i 50’erne til langt op i 70’erne eller ældre. De frie 2’ere er den mest diverse gruppe, hvor en del ønsker at blive boende, hvor de bor, mens andre søger mindre og mere vedligeholdelsesfrie boliger, der i nogle tilfælde gerne må ligge bynært.

De ældste, som er kommet ind i alderdommen, ønsker sig typisk en nem bolig, hvor de kan klare sig selv så længe som muligt.

Yderligere beskrivelse af livsfaserne og de tilhørende boligbehov kan læses i baggrundsrapporten til Boligpolitik 2024-2034.

Igennem livets forskellige faser ændres behovet og prioriteringen i forhold til boligen. Mange borgere vil helst blive i det lokalsamfund, de allerede er bosat i på grund af netværk, naboskaber, fritidsfællesskaber, arbejde eller skole. De flytninger, som sker igennem livet, omtales som flyttekæder – altså den kæde af flytninger mellem boliger som borgerne, i løbet af deres liv, bor i. Sunde og velfungerende flyttekæder giver socialt og økonomisk bæredygtige lokalsamfund.

Ved at have fokus på et alsidigt udbud af boliger, hvor især udvalget af mindre boliger er vigtigt, styrkes flyttekæderne, og sikrer, at der sker en udvikling og investering i de eksisterende boligområder.

Der skal tages hensyn til skygge- og indbliksgener ved etablering af ny boligbebyggelse.

Ved tæt-lav bebyggelse vurderes dette umiddelbart overholdt, hvis bebyggelsens højde er under 0,4 x afstand til anden bebyggelse.

Ved åben-lav boligbebyggelse, der overstiger én etage, kan der opstå indbliksgener og skyggevirkninger hos nabobebyggelserne. Derfor kræver placeringen og udformningen af bygningen ekstra opmærksomhed for at minimere disse gener.

For at sikre, at højt byggeri ikke skaber væsentlige gener for omgivelserne, skal der udarbejdes en konsekvensanalyse, der belyser bebyggelsens indflydelse på stedets bebyggelsesmønster, byrum, funktion, trafikale forhold, skyggevirkninger, vindforhold, eksterne udsigtsforhold samt dækning af parkeringsbehov og krav til opholdsarealer.

Altangange, også kaldet svalegange, er udvendige overdækkede gange, der giver adgang til flere boliger på samme etage. De var særligt populære i 60’erne og 70’erne, men ses stadig i nye etageboliger i mindre omfang.

Altangange kan give en mere effektiv arealudnyttelse, reducere antallet af elevatorer og dermed sænke byggeomkostningerne, men altangange kan også skabe udfordringer, hvis de ikke udformes med stor omhu. Altangange kan gøre facaderne mere monotone og fjerne fornemmelsen af det levede liv inde i bygningerne. De kan også sløre bygningens arkitektur og virke som påklistrede elementer. Ikke mindst kan altangange påvirke privatlivet negativt, både i de enkelte boliger og for de omkringliggende boliger. Derudover kan altangange begrænse dagslyset i boligerne, hvilket kan påvirke beboernes trivsel og velvære.

Materialevalg og formsprog er afgørende for, om altangange integreres i bygningens arkitektoniske udtryk. Altangange og trappetårne bør derfor placeres indenfor den samlede bygningskrop og udføres i samme materialer som bygningen.

Længden af altangangene bør begrænses for at beskytte privatlivet og sikre, at de ikke bliver for dominerende på facaden. Beboere bør som udgangspunkt ikke passere mere end to naboer for at få adgang til egen bolig, og altangange, inklusive trappetårne, bør ikke udgøre mere end 50% af den enkelte facade.

Altangange bør som udgangspunkt etableres mod et gårdrum med fælles opholdsarealer. Ved at trække bygningskroppen med altangange væk fra skel mod naboer, veje eller offentlige rum, kan eventuelle indbliksgener for de omkringliggende borgere og brugere begrænses.

I centrum af kommunens tre største byer tillades altangange som udgangspunkt ikke, da der her er fokus på arkitektonisk kvalitet og gode byrum med levende facader.

Eksempel på altangange der er integreret i bygningens samlede arkitektoniske udtryk.

Eksempel på lange altangange, der ikke er integreret i bygningens samlede arkitektoniske udtryk.

For at sikre boligmassen i de større byer, er der givet mulighed for at udnytte eksisterende tagetager, så længe det sker uden væsentlige gener for omgivelserne. Væsentlige gener kan fx være uforholdsmæssigt store indbliksgener.

Med udgangspunkt i visionen om en mere bæredygtig byudvikling, fra blandt andet Kommuneplanstrategi 2026-38 og Esbjerg Kommunes Boligpolitik 2024-2034, udlægges der ikke nye arealer til byvækst for boliger.

Udlæg af nye arealer til boligformål muliggøres i stedet ved omfordeling af eksisterende arealer.

For at bidrage til fortætningen af åben-lave boligområder, gives der mulighed for bebyggelser i to etager på mindre grunde. Dette gælder i en stor del af både nye og eksisterende boligområder. Desuden gives der mulighed for nye åben-lave boligområder med små grundstørrelser, hvor fælles opholdsarealer erstatter de store private haver. Fællesarealerne skal i praksis være anvendelige til mange forskellige formål, herunder fx leg, boldspil og grill.

I boligområder med åben-lav bebyggelse skal grundstørrelsen som udgangspunkt være mindst 700 m². Ved tæt-lav bebyggelse skal grundstørrelsen som udgangspunkt være mindst 350 m², dog mindst 500 m² ved etablering af dobbelthuse.

Til grundens størrelse medregnes en andel af fælles friarealer og veje jævnfør Bygningsreglementets bestemmelser.

Det skal sikres, at grundstørrelsen muliggør kvalitet i arkitekturen samt indretning af anvendelige opholdsarealer og hensigtsmæssige adgangs- og parkeringsforhold.

Fortætning af parcelhuskvartererne skal ske på en sådan måde, at områdernes kvaliteter bevares. En fortætning skal være en positiv tilføjelse til nærmiljøet. En fortætning må ikke bryde et ellers homogent bebyggelsesmønster.

Ny bebyggelse skal understøtte områdets skalaforhold såsom bygningshøjde, bygningsvolumen, gadens profil, beliggenhed på grunden og facaderytme i gadebilledet. Yderligere skal ny bebyggelse tilpasses områdets karakter i form af facadeprofil, sokkelhøjde, tagform og materialevalg. Disse krav udelukker ikke moderne arkitektur af god kvalitet.

Nye tæt-lave byggerier i åben-lav boligområder, skal understøtte områdets skalaforhold og karakter. Der gives kun mulighed for opførelse af tæt-lav bebyggelse med flere boliger, når bebyggelsens proportioner er afpasset både grunden og området, og hvor grundens størrelse giver mulighed for at etablere velbeliggende og anvendelige opholdsarealer.

Eksisterende parcelhuskvarter - 19% bebyggelse. Fortætning med rækkehuse i 1½ etage - 35% bebyggelse

Principtegning for gadeforløb med nye rækkehuse.

Eksisterende parcelhuskvarter - 19% bebyggelse. Fortætning med dobbelthuse i 1½ etage - 35% bebyggelse

Principtegning for gadeforløb med nyt dobbelthus

I parcelhuskvarteret er vejen det sted, hvor man møder sin nabo, det er kvarterets fællesrum, mens den private grund er der, hvor man trækker sig tilbage. Nye tæt-lave bebyggelser med to til fire boliger, såsom etablering af dobbelthuse, skal understøtte vejen som fællesrum og skal derfor have direkte adgang fra boligvejen. I områder, hvor vejen ikke danner et fællesrum, samt i områder, der har en meget blandet bebyggelsesstruktur, kan dette krav fraviges. Her skal der i stedet etableres et anvendeligt og velbeliggende fællesrum eller mødested i den nye bebyggelse som boligerne har direkte adgang til.

Den samme fravigelse kan ske i tilfælde hvor bebyggelsesstrukturen i nærområdet er meget blandet, hvor der fx i forvejen er bygget ind i haverummet, eller hvor der allerede er flere tæt-lave bebyggelser.

Ved tæt-lave byggerier på fire boliger og derover skal vejadgangen til området være af en sådan karakter, at det øgede antal beboere, og den trafik det medfører, ikke hindrer vejens brug som kvarterets fællesrum.

Fortætning må kun ske i områder, hvor adgangsvejen kan håndtere den øgede trafikmængde som en fortætning på tre eller flere boliger vil medføre. Det vil for eksempel ikke være hensigtsmæssigt at fortætte for enden af en blind vej uden vendemulighed, ved en smal grusvej eller lignende.

Opholdsarealer er udendørs arealer, der skal friholdes for kørsels-, parkerings- og adgangsarealer. Arealerne kan både tilvejebringes som arealer på terræn, som hævet gårdrum eller som altaner og tagterrasse.

Arealer, der anvendes til håndtering af regnvand, kan kun medregnes som opholdsareal, hvis de kun periodevist er oversvømmet og i øvrigt er egnede til ophold.

Opholdsarealer til boliger bør have en anvendelig størrelse og være velbeliggende i forhold til både boligen og omgivelserne.

I vurderingen af om et opholdsareal er anvendeligt, indgår arealets størrelse, placering og form, således det er mulig at placere opholdsmøbler på området samt legeredskaber, hvor det drejer sig om familieboliger. Det skal i det hele taget være behageligt at opholde sig i opholdsarealet.

De elementer, der indgår i vurderingen af om et opholdsareal er velbeliggende, omfatter, hvorvidt arealet er centralt placeret i forhold til boligerne, om der er mulighed for læ, og hvor stor en andel af opholdsarealet, der er solbeskinnet. Ved fælles opholdsarealer bør der som udgangspunkt være sol på 50% af arealet i minimum tre timer ved jævndøgn. Dette krav kan dog lempes ved private opholdsarealer.

Det er væsentligt, at områder imellem boligerne opleves både grønne og indbydende. Derfor bør det fælles opholdsareal, der skal etableres ved mere end fem tæt-lav eller etageboliger, etableres på terræn eller på hævede opholdsarealer med adgang direkte fra terræn.

Medmindre andet er angivet i rammerne for det enkelte område, skal der udlægges udendørs opholdsarealer, samlet for privat og eventuelt fælles opholdsareal, minimum svarende til følgende andel af boligetagearealet:

• 50 % for åben-lav boligbebyggelse,
• 25 % for tæt-lav boligbebyggelse og lave etageboliger
• 10 % for etageboligbebyggelse.

For boliger, der er placeret centrumsnært, vil det være muligt for beboerne at benytte de eksisterende offentligt tilgængelige grønne områder. I disse rammeområder vil kravet til opholdsarealer derfor være lempet.

Fælles opholdsarealer, og adgangen til disse, skal indrettes således, at de kan benyttes af personer med fysisk handicap.Eksempel på velbeliggende og anvendeligt fælles opholdsareal

Eksempel på et velbeliggende og anvendeligt privat opholdsareal

Med henblik på at fremme borgernes sundhed og velvære, skal der være adgang fra boligområderne til natur i form af skov, grønne områder eller vand. Hvor disse elementer ikke er til stede, skal de sammenhængende grønne områder søges videreudbygget ligesom stisystemerne forbedres. Tilsammen skal det understøtte sammenhængen mellem boligområder og det grønne.

En god sammenhæng mellem boligområderne og de grønne områder gør boligområderne mere attraktive, og kan tilskynde beboerne til en mere aktiv livsstil. Samtidig kan en placering nær friluftsfaciliteter og andre fritidskulturelle tilbud understøtte fællesskabet i boligområderne eller mellem boligområderne i bydelen.

Ved byudvikling prioriteres boligområder i nærheden af mobilitetsknudepunkter eller områder, hvor det i øvrigt er nemt at tage cyklen eller gå til dagligdagens gøremål.

Sikringen til helårsbolig omhandler bopælspligten. Bopælspligten indebærer, at ejeren af en helårsbolig har pligt til at sørge for, at boligen er beboet størstedelen af året. Ejeren af en helårsbolig har derfor pligt til selv at bebo boligen eller at sørge for, at boligen bliver lejet ud til helårsbeboelse.

I Esbjerg Kommune gælder det, at alle boliger i boligområder er helårsboliger.

Bopælspligten har til formål at forhindre affolkning af landdistrikter, begrænse mulighederne for boligspekulation samt understøtte sociale aktiviteter og øget byliv i de forskellige områder.

Fleksboligordningen gør det muligt at benytte en helårsbolig som ferie- og fritidsbolig. Ejerne af ejendommen har efterfølgende ret til at genoptage anvendelsen som helårsbeboelse, uden at der skal søges om landzonetilladelse.

Ordningen er vedtaget med det formål at styrke udviklingen i det åbne land og modvirke, at der står mange tomme boliger og forfalder.

For at sikre eksisterende boligområders karakter og undgå, at de ændres til små feriebyer med ferieboliger, der står tomme store dele af året, gives der ikke tilladelse til fleksboliger i byzone, i landsbyer eller i områder, der er lokalplanlagt til boligformål.

I en bolig kan der som udgangspunkt drives virksomhed, i form af liberalt erhverv, så længe aktiviteterne ikke ændrer karakteren af boligområdet.

Liberale erhverv er private erhverv, der ikke producerer varer men tjenesteydelser. Liberalt erhverv i en bolig, er erhverv som frisør, revisor, psykolog, konsulentvirksomhed, mindre webshops, dagplejere med op til fem børn og lignende.

Der kan som udgangspunkt etableres liberalt erhverv i en bolig, når følgende betingelser er opfyldt:

• At virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom.
• At virksomheden ikke har ansatte.
• At virksomheden drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelse ikke ændres.
• At virksomheden ikke giver anledning til støj, trafik eller andre gener, som overskrider det normale for et boligområde.
• At virksomheden ikke medfører behov for yderligere parkering. Parkering skal foregå på egen grund, og erhvervsudøvelsen må ikke medføre belastende trafik eller anden ulempe for de omkringboende.
• At virksomheden højest udgør 25 % af det eksisterende boligareal.

At der højest er ét skilt per virksomhed, og at skiltets areal højest er 0,75 m². Farverne på skiltet må ikke være signalfarver. Skiltet skal sidde plant på ejendommens facade.

Ved udvikling af nye boligområder, både ved byfornyelse i eksisterende områder og ved planlægning af nye områder, skal arealerne indrettes, så der tages tryghedsfremmende hensyn.

Trygheden i et boligområde kan fremmes ved at justere på en række forskellige parametre. Der kan fx planlægges for, at boligerne henvender sig til fællesrum som boligveje eller fælles ankomstarealer, og at beplantning ikke hindrer overskueligheden af området. Det vil sige, at et boligområde opleves trygt, når det er overskueligt og indbydende og når boligområdets fællesrum, som opholdsarealer og veje, er vedligeholdte og plejede. På boligveje med fartreduktion kan en langsommere bilkørsel bidrage til oplevelsen af tryghed.

Belysning i aften og nattetimer underbygger en tryg oplevelse ved fx at have en god farvegengivelse og ikke være blændende.

Fortætning gør også boligområder mere trygge at færdes i, da tættere boligbyggeri vil give flere mennesker i gadebilledet og flere øjne på gaden. Samtidig vil forskellighed i bebyggelsen gøre det lettere at orientere sig i de enkelte områder.

I forbindelse med sikring af bufferzoner mellem boligområder og støjbelastede veje skal der, af landskabsmæssige hensyn, enten sikres en bufferzone i naturligt terræn eller etableres en støjafskærmning i henhold til principperne i ’Smukke byområder – Vejledning for park- og vejelementer i lokalplanlægning.’

Jordvold i naturligt terræn.

Støjafskærmning med beplantning.

Jordvold i naturligt terræn kombineret med støjskærm.