Der skal være forskel mellem by og land, og de forskellige kvaliteter i forbindelse med bosætning skal fastholdes og udvikles. Boligudbygningen i byerne skal være med til at understøtte levende bycentre og en mangfoldighed i de forskellige lokalområder. I landsbyerne skal det være det nære samfund og nærhed til det åbne landskab, der er det bærende.

For at undgå unødige investeringer i infrastruktur og for at sikre, at byerne ikke spreder sig ud i det åbne land, er det er vigtigt, at placering af nye boligområder sker indenfor eksisterende overordnede vejnet og i forbindelse med byzone.

I Esbjerg kommune er langt hovedparten af befolkningen interesseret i at bo i kanten af byen; tæt på byen og naturen. Det er dog ikke optimalt bare at blive ved med at bygge ud blandt andet af hensyn til landbrugsområder og naturen. Derfor er en byfortætningsindsats i parcelhusområderne vigtig, så der kommer flere boliger i byen.

Byfortætning med tæt-lav bebyggelse, dobbelthuse og mindre parcelhuse skal desuden fremme klimatilpasning, udvikle parcelhusområderne, og give mulighed for forskellige boligtyper i alle bydele. Samtidig er fortætning en måde hvorpå parcelhusområderne bliver mere trygge at færdes i, idet der vil være flere øjne på gaden, og samtidig vil diversiteten i bebyggelsen gøre det lettere at orientere sig i de enkelte områder.

Befolkning fordelt på livsstilsgrupper. Kun få i Esbjerg Kommune lever storbylivet eller livet på gården. Til gengæld er der mange der lever et liv med fællesskab, komfort og hygge. Disse livsstilsgrupper findes ofte i områder med tæt-lav byggeri og parcelhuse i kanten af byen. Læs mere om livsstilsgrupperne i Kontur Esbjerg Kommune 2010

Ved at træffe mere bæredygtige valg, når der skal bygges nyt eller renoveres, skabes en by og en verden, der bliver sundere og bedre at opholde sig i. Ved at lave energibesparende foranstaltninger nedsættes energiforbruget og dermed forureningen ved el- og varmeproduktionen. Ved at vælge miljørigtige materialer, f.eks. materialer, der har en lang levetid og er af uudtømmelig art, sikres, at der også er ressourcer til fremtidige generationer.

Ved planlægning af de forskellige boligområder skal områderne indrettes, så der tages tryghedsfremmende hensyn. Trygheden i et boligområde kan fremmes ved at justere på mange forskellige parametre. Eksempelvis kan der planlægges for. at boligerne henvender sig til fællesrum som boligvejen eller de fælles ankomstarealer, og at beplantning ikke hindrer overskueligheden af området.

Med henblik på at fremme sundhed og velvære, skal der i nye boligområder være adgang til naturen i form af skov, grønne områder eller vand. Hvor disse elementer ikke er til stede, skal det grønne net søges videreudbygget, og der skal skabes ny natur eller grønne områder i forbindelse med nye boligområder.

De nye boligområder skal desuden søges planlagt sådan, at det bliver nemt at tage cyklen eller gå til dagligdagens gøremål.

Langt de fleste studerende vil bo, hvor andre studerende eller unge færdes, og hvor der er gode bymæssige tilbud. Studieboliger skal bygges centralt eller alternativt nær uddannelsesinstitutionerne, da det er der efterspørgslen fra de studerende er størst.

Almene boliger etableret som handicap- eller seniorboliger placeret centralt fremmer borgerens muligheder for at deltage i byens aktiviteter. Det sikrer, at borgeren er længst muligt aktiv i eget liv og fremmer inklusion i civilsamfundet. Decentralt placerede boliger er mindre attraktive og dermed sværere at udleje til seniorer og borgere, der gerne vil benytte lokalområdets tilbud.

Forskellige boligtyper er f.eks. tæt-lav, større parcelhuse samt dobbelthuse.

For at fremtidssikre ny boligbebyggelse skal der tilstræbes kvalitet. Mangfoldigheden skal tilgodese forskellige behov og ønsker til boligen samt dennes placering som eksempelvis udtrykkes i den moderne udsigtslejlighed i byen, den tætte bebyggelse med mulighed for nær kontakt til naboer, parcelhuset med den mere private have samt landsbyhuset, hvor der er fred og ro og nærhed til de åbne landskaber.

I kommuneplanens rammedel er der fastsat anvendelsesbestemmelser og rammer for maksimal bebyggelsesprocent og højder i de enkelte delområder. De maksimale byggemuligheder kan ikke altid udnyttes af hensyn til andre krav i forbindelse med bevaringsinteresser, normer for opholdsarealer og parkering samt af kvalitative hensyn.

I planlægningen af et nyt boligområde er det vigtig, at området har en stærk visuel sammenhæng, og at stedets iboende potentialer udnyttes. Med henblik på at fremme de bymæssige kvaliteter, er der i rammebestemmelserne for boligbyggeri indføjet bestemmelser om kvalitet. Disse bestemmelser skal sikre, at karakteristiske træk og sammenhænge i kommunens boligområder opretholdes og videreudvikles.

Sikringen til helårsbolig omhandler bopælspligten. I Esbjerg Kommune gælder det at alle boliger i boligområder er helårsboliger bortset fra helt særlige tilfælde. Helårsboliger skal være beboet størstedelen af året. Bopælspligten har til formål at forhindre affolkning af landdistrikter samt at begrænse mulighederne for boligspekulation.

Blandet boligområde
I blandet boligområde skal der, under hensyntagen til miljølovgivningen, gives mulighed for blandede boligformer- og typer. Herunder både etageboliger og lave boliger. Endvidere bør der gives mulighed for boligorienteret service, institutioner og småerhverv.

Lavt boligområde
I lavt boligområde skal der sikres areal til og udfoldelsesmuligheder for tæt-lave og åben-lave boliger samt to-families boliger med vandrette lejlighedsskel.

Store parceller
Store parceller er udlagt i forbindelse med landsbyer og giver mulighed for mindre hobbyprægede landbrug og husdyrhold, der kan forenes med landsbyen i øvrigt.

Ny bebyggelse skal indpasses i områdets overordnede karakter og understøtte stedets ånd. Således skal ny bebyggelse indordne sig områdets overordnede fællestræk som eksempelvis materialevalg, bygningshøjde, bygningsvolumen og facaderytme. Men er det et områdes karakter, at et eller flere af disse træk netop er forskellige er det forskelligheden i disse træk som ny bebyggelse skal indpasses efter.

Ved nybyggeri eller udbygning af eksisterende boliger skal indbliksgener og skyggevirkninger minimeres således, at beboerne som minimum kan opholde sig rimelig ugenert på en del af grunden.

For at sikre at højt byggeri ikke skaber væsentlige gener for omgivelserne, skal der udarbejdes en konsekvensanalyse, der belyser bebyggelsens indflydelse på stedets bebyggelsesmønster, byrum, funktion, trafikale forhold, skyggevirkninger, vindforhold, eksterne udsigtsforhold samt dækning af parkeringsbehov og krav til opholdsarealer.

Særligt ved bebyggelse i to etager kan der opstå indbliksgener og skyggevirkninger. Der må i disse tilfælde derfor højst bygges i syv meters højde, og der skal holdes en afstand til skel på fem meter. Desuden må der kun etableres altaner mod vej og baghave.

Principtegning for udformning og placering af byggeri med henblik på indbliksgener og skyggevirkninger

Som et led i kommunens fortætningsstrategi gives der mulighed for parcelhusbebyggelser med huse i to etager på mindre grunde både i nye og i eksisterende boligområder. Desuden gives der mulighed for nye parcelhusbebyggelser med mindre grundstørrelser, men med større fællesarealer i stedet for store private haver. Disse fællesarealer skal være anvendelige til mange forskellige formål her under leg, boldspil, grill osv.

Eksempler på tætte boliger af høj arkitektonisk kvalitet. Man kan bo meget tæt og stadig have både for- og baghave. Tæthed i en bebyggelse kan desuden frigive kvadratmetre til attraktive, velbeliggende og anvendelige fællesarealer.

Fortætning af parcelhuskvartererne skal ske på en sådan måde, at områdernes kvaliteter bevares. En fortætning skal være en positiv tilføjelse til nærmiljøet. En fortætning må ikke bryde et ellers homogent bebyggelsesmønster.

Ny bebyggelse skal indpasses efter områdets skalaforhold såsom bygningshøjde, bygningsvolumen, gadens profil, beliggenhed på grunden og facaderytme i gadebilledet. Yderligere skal ny bebyggelse tilpasses områdets karakter i form af facadeprofil, sokkelhøjde, tagform og materialevalg. Disse krav udelukker ikke moderne arkitektur af god kvalitet.

Eksisterende parcelhuskvarter. 19% bebyggelse.

Fortætning med dobbelthus i 1½ etage. 35% bebyggelse.

Principtegning for gadeforløb med nyt tæt-lavt byggeri.

Det skal sikres, at grundstørrelsen muliggør kvalitet i arkitekturen samt indretning af anvendelige opholdsarealer og hensigtsmæssige adgangs- og parkeringsforhold.

I parcelhuskvarteret er vejen det sted, hvor man møder sin nabo, det er kvarterets fællesrum, mens den private grund er der, hvor man trækker sig tilbage. Nye tæt-lave boliger bør ikke underminere dette hierarki og skal derfor som udgangspunkt alle have direkte adgang fra boligvejen.

Ved grunde med adgang fra trafikveje fungerer vejen dog ikke som et fællesrum i samme grad, og kravet om direkte adgang fra vej kan derfor fraviges. I disse tilfælde skal der i stedet for etableres et anvendeligt og velbeliggende fællesrum eller mødested i den nye bebyggelse, hvor alle boliger har direkte adgang fra.

Den samme fravigelse kan ske i tilfælde hvor bebyggelsesstrukturen i nærområdet er meget blandet, hvor der eksempelvis i forvejen er bygget ind i haverummet flere steder, eller hvor der allerede er flere tæt-lave bebyggelser.

Det er desuden vigtigt, at der kun fortættes i områder, hvor adgangsvejen kan håndtere den øgede trafikmængde en fortætning på tre eller flere boliger vil medføre. Det betyder, at det for eksempel ikke vil være hensigtsmæssigt, at fortætte for enden af en blind vej uden vendemulighed, en smal grusvej eller lignende.

Underudstykning af arealer er betinget af ovenstående principper.

Ved etablering af dobbelthuse skal områdets bebyggelsesstruktur opretholdes ved at begge bygninger placeres langs boligvejen og gadens rum opretholdes. Yderligere skal et dobbelthus falde naturligt ind i områdets anden bebyggelse i forhold til byggeriets proportioner og materialevalg.

Det er karakteristisk for de fleste landsbyer, at der er tæt kontakt med større grunde og landskabskiler mellem husene. I modsætning til de bynære boligområder skal der derfor ved ny udlæg af grunde i landsbyer sikres, at den åbne form i bebyggelsen og den tætte kontakt til det åbne land bevares.

Eksempel på hvordan bebyggelsesprocent kan justeres i forhold til grundstørrelse

Parceller må blandt andet derfor udlægges med en størrelse på op til 3.000 m² på betingelse af, at bebyggelsen indpasses eksisterende bebyggelse i forhold til proportioner og placering på grunden, således at facaderækker og karakter opretholdes. Bebyggelsesprocenten for store grunde justeres derfor sådan, at når grunden bliver større, bevarer bebyggelsen proportionerne i forhold til omgivelserne.

Begrænsningen i arealforbruget på max 3.000 m² skal sikre, at landsbyerne beholder deres tættere landsbykarakter. Desuden skal det sikre, at der også i landsbyerne er en klar grænse mellem by og land, og at spredt bebyggelse i det åbne land undgås.

Opholdsarealer er arealer, der skal friholdes for kørsels-, parkerings- og adgangsarealer.

Opholdsarealer til etageboliger, tæt-lave boliger og dobbelthuse bør som udgangspunkt have en anvendelig størrelse og være velbeliggende i forhold til både bolig og omgivelser. Med velbeliggende opholdsareal menes, at der skal være direkte adgang fra opholdsrum til opholdsarealet, og at en del skal være solbeskinnet. Med anvendelige opholdsarealer menes, at arealet har en størrelse og form, der gør det mulig at placere eksempelvis bord og stole til ophold, der skal være læ, og i det hele taget skal der være behageligt at opholde sig. Hvor det drejer sig om familieboliger skal der være plads til leg.

Eksempler på velbeliggende og anvendelige fælles opholdsarealer

Fælles opholdsarealer skal være velbeliggende samt anvendelige, og der skal som minimum være plads til etablering af opholdsmøbler og legeredskaber, så som en vippe, en gynge eller en sandkasse. Ved etablering af mere end 10 boliger skal arealet have en størrelse, der kan rumme en række parallelle aktiviteter så som boldspil, legeplads, solbadning, grill m.m. uden, at det er til gene for de omkringliggende boliger eller aktiviteterne indbyrdes. Fælles opholdsarealer, og adgangen til disse, skal indrettes således, at de kan benyttes af personer med fysisk handicap.

I forbindelse med nye boligområder skal en del af området udlægges til rekreativ benyttelse som grønt område eller grønne forbindelser med henblik på at styrke kvaliteten i boligområderne. De grønne opholdsarealer skal være velbeliggende. Det betyder, at der skal indrettes samlede arealer egnet til ophold med sol og læ og gerne med karaktergivende grønne elementer.

Opholdsarealer bør desuden indrettes med henblik på at kunne benyttes aktivt af områdets beboere. Eksempelvis bør der indrettes legeplads nær boligerne, boldbaner, gå- og motionsruter og deslige.

De befæstede arealer bør give mulighed for lokal nedsivning af regnvand for at minimere tilstrømningen til renseanlæg og vandløb samt risikoen for oversvømmelse.

Opholdsarealer bør indrettes i samspil med bebyggelsens og områdets karakter.

De fremtidige klimaændringer vil betyde, at der bliver færre men kraftigere regnhændelser i Danmark. Meget vand på kort tid vil betyde, at vandet vil have svært ved at sive væk, hvilket i værste tilfælde vil medføre oversvømmelser. Derfor er det vigtigt at planlægge for at regnvandshåndteringen sker lokalt.

Eksempler på integrerede regnvandshåndteringsløsninger

Nedsivning af regnvand bør i stor udstrækning ske på egen grund og belægningsgraden på den enkelte grund bør ikke være højere end 50 %.

Det flade landskab i Esbjerg Kommune gør det endnu mere nødvendigt at lave nedsivningsområder i forbindelse med udbygning af boligområder. I de senest etablerede boligområder i kommunen udgør de grønne områder op til brutto 51 % af arealerne. Dette er for at kunne imødekomme kravet om forsinkelsesbassiner til overfladevand. Overskydende vand kan hensigtsmæssigt håndteres ved hjælp af LAR-løsninger, lokal afledning af regnvand, hvor man lokalt kan lede vand hen til et sted midlertidigt. Det kan være til steder, hvor vand ikke gør skade, som på boldbaner eller der kan ledes til bassiner, der også kan være skaterbane, når den som oftest er tørlagt.

Kortlægning af de vandlidende arealer, områder til forsinkelsesbassiner, nedsivningsområder og bufferzoner ved vandløb sker ved lokalplanlægning. Arealer til regnvandshåndtering bør indarbejdes som en integreret del af det enkelte områdes rekreative arealer. Hvor nedsivningsområder og forsinkelsesbassiner skal fungere for et større område eller optager større arealer, kan området indarbejdes i det område, der skal udlægges til grønt område i forbindelse med nye boligområder.

En del af det der gør kommunens bolig- og bymiljøer attraktive er bebyggelsens forskellighed både i alder og arkitektur. Derfor er det vigtig, at der i forbindelse med både bevaring af gamle bygninger samt udformningen af nye, sikres at bebyggelsen bidrager positivt til nærmiljøet.

Bycentrene i kommunen er attraktive og opleves levende; her er mennesker på gaden hele dagen. En del af grunden til det er, at de blandede funktioner, butikker og kontorer tiltrækker mennesker i dagtimerne, mens boliger og kulturtilbud bidrager til, at der også er liv efter butikkernes lukketid. Det er derfor vigtigt at fastholde boliger som en væsentlig del af bycentrene.

I de udpegede kulturmiljøer skal eksisterende boligbebyggelses kvaliteter bevares og videreudvikles for at fastholde, forbedre og genskabe kulturmiljøernes kvaliteter.

Byfornyelse skal virkeliggøres, hvor boligmassen er dårligst, eller hvor byfornyelse kan være med til at løfte bydele og områder samt forbedre helheder. Dette gælder også for de centralt beliggende ældre erhvervsområder.

Fortætning af den eksisterende by i forbindelse med byomdannelse og byfornyelse skal ske med respekt for de forskellige byers strukturer og opbygning, udpegede kulturmiljøer samt bevaringsværdige bygninger og anlæg, da disse er en vigtig del af vores kulturarv og den lokale identitet.

En kollektiv trafikforsyning i tæt forbindelse med nye boligområder vil sandsynligvis påvirke behovet for bil. Planlægges nye boligområder eksempelvis i cykel- eller gangafstand af togstationer, vil det blive et nemt valg at tage toget. Det vil i mange tilfælde betyde, at en familie med to pendlere kan nøjes med én i stedet for to biler. På den måde kan stationsnære boligudbygninger være med at nedsætte kommunens samlede miljøbelastning.

For at mindske brugen af bil i forbindelse med dagligdagens gøremål skal nye boligområder være lette og sikre at gå eller cykle igennem. Det vil sige, at der skal være gode stiforbindelser på tværs af områderne og at blinde veje kun skal være blinde for biltrafikken.

Indrettes og placeres nye boligområder så de indbyder til at cykle, gå eller tage offentlig transport kan det være med til at mindske trængselsproblemerne ved de større byer.

For at et boligområde opleves trygt skal det være overskueligt og indbydende og boligvejene skal opfordre til langsom bilkørsel. Boligområdets fællesrum som opholdsarealer og veje skal være vedligeholdte og plejede.

I aften og nattetimerne skal belysningen underbygge en tryg oplevelse ved eksempelvis at have en god farvegengivelse og ikke være blændende.

I forbindelse med sikring af bufferzoner mod støjbelastede veje skal der af landskabsmæssige hensyn enten sikres en zone i naturligt terræn eller støjafskærmning i henhold til Smukke byområder – Vejledning for park- og vejelementer i lokalplanlægning.

For at minimere behovet for udbygning af skoler og anden offentlig service skal nye boligområder lokaliseres, hvor der er servicefaciliteter og hvor der er eller planlægges for den nødvendige skolekapacitet.

Udbygning af nye boligområder fører ofte til en stigning i børnetallet på nærområdets skole, derfor er det vigtigt, at boligudbygningen sker i takt med ledig skolekapacitet. Samtidig er det vigtigt, at byggemodning sker indefra og ud. Begge dele er parametre, når udbygningstakten fastsættes i Tids- og rækkefølgeplanen.

For at kommunens boligområder er attraktive, er det vigtigt, at de har nærhed til rekreative områder enten i form af naturområder, grønne rekreative områder eller strand. Samtidig kan en placering nær rekreative tilbud opfordre borgerne til en mere aktiv livsstil.

Ved at planlægge for et større område i stedet for at planlægge for enkeltprojekter, kan der sættes fokus på de funktionelle og byarkitektoniske kvaliteter, som en lokalplan kan tydeliggøre og raffinere.

For at sikre boligmassen i de større byer, er der givet mulighed for at udnytte eksisterende tagetager, så længe det sker uden væsentlige gener for omgivelserne. Væsentlige gener kan eksempelvis være forværrede indbliksgener eller parkeringsforhold.

Ved anlæg og bebyggelse ved Ribe, er det vigtigt at markere og fastholde byens kvaliteter med en markant afgrænsning mod det åbne land og i en skala, der harmonerer med byens særpræg som middelalderby, en by omkranset af lavtliggende arealer, gennemskåret af åløb og med et stort potentiale som turistby.

Nye boligområder skal matche den kvalitet som Ribe bykerne rummer, med nutidige bebyggelser, der afspejler kvalitet og er i en skala, der harmonerer med landskabet og middelalderbyen.

Dynamik og forskellighed er karakteristisk for Esbjerg, som er præget af bygninger i forskellige stilarter med høj og lav, sluttet og åben bebyggelse mellem hinanden. Byens karréstruktur med randbebyggelse giver struktur og skaber sammenhæng i bebyggelsens diversitet. De to modsætninger - den stramme karréstruktur og den forskelligartede bebyggelse - giver byen sin helt egen karakter og danner tilsammen byens særkende.

Strukturen i Esbjerg afspejler stadig en nybyggerbys ånd i dens sammensathed. Her har entreprenøren eller købmanden kunne købe det stykke jord, han havde brug for, og bygge det han synes. Derfor er byen i dag rig på diversitet og sammensathed, fra modernistiske stilrene bygninger, over store villaer, parcelhuse og byggeforeningshuse til store historicistiske palæer.

For at fastholde de forskelligartede boligtilbud i bymidten, er det vigtigt at fastholde både de ældre villaer, de lavere byhuse og etageboligerne. Derfor er der i rammerne fastlagt bestemmelser, der sikrer denne forskellighed.

Områderne omkring gågaderne i Esbjerg er udlagt til centerområde, hvor der blandt andet kan placeres boliger. I de mest centrale områder langs dele af Skolegade og Torvegade er der afgrænset områder, hvor spillesteder og lignende prioriteres højere end boliger, med henblik på at fremme kultur- og handelslivet i bycentrum. Udenfor de afgrænsede områder til spillesteder prioriteres boliger for at skabe liv i byen også udenfor butikkernes åbningstid.

For at understøtte Brammings profil som grøn bosætningsby skal Bramming tilbyde gode bosætningsmuligheder. I den forbindelse er det vigtigt, at nye boligområder placeres i attraktive omgivelser i tæt forbindelse med grønne rekreative områder.