Udviklingen af større byudviklingsområder skal ske på baggrund af en kvalitativ helhedsplanlægning. Helhedsperspektiv i planlægningen skal give boligområder, der viderefører de eksisterende kvaliteter og bidrager til at skabe sammenhæng mellem de enkelte områder og deres nærområder. Herunder blandt andet de landskabelige kvaliteter og koblinger til hovedstisystemer. Det vil sige, at et helhedsperspektiv på udbygning af byen blandt andet giver mulighed for grønne forbindelser, sikre skoleveje og overskuelige hierarkier i vej- og stiforbindelser.

Ved at planlægge for et større område i stedet for at planlægge for enkeltprojekter, kan der sættes fokus på de funktionelle og byarkitektoniske kvaliteter, som en lokalplan kan tydeliggøre og raffinere.

Der skal være forskel mellem boligområder i by og på land, og de særlige kvaliteter i forbindelse med bosætning skal fastholdes og udvikles. Boligudbygningen i byerne skal være med til at understøtte de levende bycentre og en mangfoldighed i de forskellige lokalområder. I de mindre bysamfund i det åbne land skal det være det nære samfund og nærhed til det åbne landskab, der er det bærende.

Der sikres prioritering af økonomi og arealer til støttet byggeri via udarbejdelse af en sektorplan for alment boligbyggeri i Esbjerg Kommune.

Byliv er et helt centralt mål for arbejdet med bymidterne i Esbjerg Kommune. Fortætning med flere boliger er et vigtigt redskab til at understøtte dette mål.

Byfortætning og byomdannelse er vigtige tilgange i eksisterende boligområder, da disse tilgange kan sikre flere boliger inden for de arealer, der i forvejen er udlagt til by. Udover at dette kan bidrage til at opfylde de overordnede mål om byliv, tryghed og social integration, sker begrænsningen af byens udbredelse af hensyn til klima, infrastruktur, landbrug og natur.

Byfortætning med tæt-lav bebyggelse, dobbelthuse og mindre parcelhuse skal desuden fremme det bæredygtige byggeri, udvikle parcelhusområderne, og give mulighed for forskellige boligtyper i alle bydele.

Tættere byggeri er i sig selv mere bæredygtigt, fordi den udvendige overflade per bolig er mindre og varmetabet dermed er mindre og opvarmningsbehovet derfor også betydeligt lavere. I en tæt by er der herudover kortere afstand mellem funktionerne, og det er derfor mere attraktivt at gå eller cykle i forbindelse med dagligdagens gøremål. På den måde mindskes brugen af bil og omfanget af infrastrukturanlæg begrænses.

Det er vigtigt, at placering af nye boligområder sker i nærheden af det eksisterende overordnede vejnet, med adgang til kollektive trafikforbindelser og i forbindelse med byzone. På den måde begrænses nye investeringer i infrastruktur. Desuden sikres det, at byerne lægger beslag på mindst muligt areal i det åbne land.

Det overordnede vejnet udgør ofte en naturlig afgrænsning mellem byen og det åbne land i forhold til natur og landskab. Derfor er det vigtigt, at der ved udpegning af nye områder til byudvikling, tages hensyn til det eksisterende overordnede vejnet. En uhensigtsmæssig placering af nye områder til byudvikling kan dels resultere i en reduceret fremkommelighed på vejnettet og dels vanskeliggøre en hensigtsmæssig og trafiksikkerhedsmæssig forsvarlig sammenhæng mellem bydele på hver sin side af vejnettet. Omvendt skal det ved planlægning af nye vejanlæg sikres, at de ikke udgør en barriere for fremtidig byudvikling.

Klimarigtigt byggeri handler blandt andet om at placere og udforme byområder og bygninger, der er tilpasset en fremtid med varme sommerperioder, store nedbørsmængder og risiko for oversvømmelser.

Bæredygtigt byggeri handler blandt andet om at anvende miljørigtige materialer og om at sikre at det færdige byggeri har et lavt energiforbrug. Energibesparende foranstaltninger nedsætter bygningernes energiforbrug og giver dermed mindre forurening ved el- og varmeproduktionen. Anvendelsen af miljørigtige materialer til byggeriet, f.eks. materialer, der har en lang levetid og er af uudtømmelig art, sikrer, at der også er ressourcer til fremtidige generationer.

Nybyggeri står i 2021 for 11 % af Danmarks samlede CO₂-udledning. Ses der på enkelte bygningers levetid, så står produktionen og byggeriet af bygningen for 80 % af den samlede udledning af C0₂. Det mest bæredygtige valg er således ofte at renovere og genanvende allerede eksisterende bygninger.

Når der af forskellige grunde er behov for alligevel at bygge nyt, fastholdes det bæredygtige perspektiv ved hjælp af lokalplanlægning. Lokalplanlægningen skal følge den nationale strategi for bæredygtigt byggeri, der blandt andet indeholder specifikke CO₂-krav til nybyggeri.

Ved at fokusere på klimarigtige og bæredygtige valg, når der skal bygges nyt eller renoveres, skabes en by, der er sund og god at opholde sig i.

Ved planlægning af de forskellige boligområder skal områderne indrettes, så der tages tryghedsfremmende hensyn.

Trygheden i et boligområde kan fremmes ved at justere på en række forskellige parametre. Der kan f.eks. planlægges for, at boligerne henvender sig til fællesrum som boligveje eller fælles ankomstarealer, og at beplantning ikke hindrer overskueligheden af området. Det vil sige, at et boligområde opleves trygt, når det er overskueligt og indbydende og når boligområdets fællesrum, som opholdsarealer og veje, er vedligeholdte og plejede. På boligveje med fartreduktion kan en langsommere bilkørsel bidrage til oplevelsen af tryghed.

Belysning i aften og nattetimer underbygger en tryg oplevelse ved f.eks. at have en god farvegengivelse og ikke være blændende.

Fortætning gør også boligområder mere trygge at færdes i, da tættere boligbyggeri vil give flere mennesker i gadebilledet og flere øjne på gaden. Samtidig vil forskellighed i bebyggelsen gøre det lettere at orientere sig i de enkelte områder.

Med henblik på at fremme sundhed og velvære, skal der i nye boligområder være adgang til naturen i form af skov, grønne områder eller vand. Hvor disse elementer ikke er til stede, skal man søge at videreudbygge det grønne net, så der er adgang til eksisterende eller ny natur og grønne områder i forbindelse med boligområder.

De nye boligområder skal desuden planlægges sådan, at det bliver nemt at tage cyklen eller gå til dagligdagens gøremål.

Nærheden og den gode adgang til grønne rekreative områder og natur bidrager herudover til boligområdernes attraktivitet.

Forskellige boligtyper er f.eks. etageboliger, tæt-lav, større parcelhuse samt dobbelthuse.

Mangfoldigheden skal tilgodese forskellige behov og ønsker til boligen samt dennes placering som eksempelvis udtrykkes i den moderne udsigtslejlighed i byen, den tætte bebyggelse med mulighed for nær kontakt til naboer, parcelhuset med den mere private have samt landsbyhuset, hvor der er fred og ro og nærhed til de åbne landskaber.

I kommuneplanens rammedel er der fastsat anvendelsesbestemmelser og rammer for maksimal bebyggelsesprocent og højder i de enkelte delområder. De maksimale byggemuligheder kan ikke altid udnyttes af hensyn til andre krav i forbindelse med bevaringsinteresser, klimasikring, normer for opholdsarealer og parkering samt af kvalitative hensyn.

Ved byomdannelse og i planlægningen af nye boligområder, er det vigtigt, at området har en stærk visuel sammenhæng, og at stedets iboende potentialer udnyttes. Med henblik på at fremme de bymæssige kvaliteter, er der i rammebestemmelserne for boligbyggeri indføjet bestemmelser om kvalitet. Disse bestemmelser skal sikre, at karakteristiske træk og sammenhænge i kommunens boligområder opretholdes og videreudvikles.

Ny bebyggelse skal indpasses i områdets overordnede karakter og understøtte stedets ånd. Således skal ny bebyggelse indordne sig områdets overordnede fællestræk som f.eks. materialevalg, bygningshøjde, bygningsvolumen og facaderytme. Men er det et områdes karakter, at et eller flere af disse træk netop er forskellige, vil det være forskelligheden i disse træk, ny bebyggelse skal indpasses efter.

I de udpegede kulturmiljøer skal eksisterende boligbebyggelses kvaliteter bevares og videreudvikles for at fastholde, forbedre og genskabe kulturmiljøernes kvaliteter.

Ved nybyggeri eller udbygning af eksisterende boliger skal indbliksgener og skyggevirkninger minimeres således, at beboerne som minimum kan opholde sig rimelig ugeneret på en del af grunden.

For at sikre boligmassen i de større byer, er der givet mulighed for at udnytte eksisterende tagetager, så længe det sker uden væsentlige gener for omgivelserne. Væsentlige gener kan f.eks. være forværrede indbliksgener.

For at sikre at højt byggeri ikke skaber væsentlige gener for omgivelserne, skal der udarbejdes en konsekvensanalyse, der belyser bebyggelsens indflydelse på stedets bebyggelsesmønster, byrum, funktion, trafikale forhold, skyggevirkninger, vindforhold, eksterne udsigtsforhold samt dækning af parkeringsbehov og krav til opholdsarealer.

Når bebyggelse overstiger én etage, kan der opstå indbliksgener og skyggevirkninger. Der må i disse tilfælde derfor højst bygges i 7,5 meters højde, og der skal holdes en afstand til skel på fem meter.

Principtegning for udformning og placering af byggeri med henblik på indbliksgener og skyggevirkninger

Som et led i kommunens fortætningsstrategi, gives der mulighed for parcelhusbebyggelser med huse i to etager på mindre grunde. Dette gælder i en stor del af både nye og eksisterende boligområder. Desuden gives der mulighed for nye parcelhusområder med små grundstørrelser, hvor sammenhængende fælles friarealer erstatter de store private haver. Fællesarealerne skal i praksis være anvendelige til mange forskellige formål, herunder f.eks. leg, boldspil og grill.   

Eksempler på tætte boliger af høj arkitektonisk kvalitet. Man kan bo meget tæt og stadig have både for- og baghave. Tæthed i en bebyggelse kan desuden frigive kvadratmetre til attraktive, velbeliggende og anvendelige fællesarealer.

Fortætning af parcelhuskvartererne skal ske på en sådan måde, at områdernes kvaliteter bevares. En fortætning skal være en positiv tilføjelse til nærmiljøet. En fortætning må ikke bryde et ellers homogent bebyggelsesmønster.

Ny bebyggelse skal indpasses efter områdets skalaforhold såsom bygningshøjde, bygningsvolumen, gadens profil, beliggenhed på grunden og facaderytme i gadebilledet. Yderligere skal ny bebyggelse tilpasses områdets karakter i form af facadeprofil, sokkelhøjde, tagform og materialevalg. Disse krav udelukker ikke moderne arkitektur af god kvalitet.

Eksisterende parcelhuskvarter. 19% bebyggelse.

Fortætning med dobbelthus i 1½ etage. 35% bebyggelse. 

Principtegning for gadeforløb med nyt tæt-lavt byggeri

Det skal sikres, at grundstørrelsen muliggør kvalitet i arkitekturen samt indretning af anvendelige opholdsarealer og hensigtsmæssige adgangs- og parkeringsforhold.

I parcelhuskvarteret er vejen det sted, hvor man møder sin nabo, det er kvarterets fællesrum, mens den private grund er der, hvor man trækker sig tilbage. Nye tæt-lave boliger bør ikke underminere dette hierarki og skal derfor som udgangspunkt alle have direkte adgang fra boligvejen.

Ved grunde med adgang fra trafikveje fungerer vejen dog ikke som et fællesrum i samme grad, og kravet om direkte adgang fra vej kan derfor fraviges. I disse tilfælde skal der i stedet for etableres et anvendeligt og velbeliggende fællesrum eller mødested i den nye bebyggelse, hvor alle boliger har direkte adgang fra.

Den samme fravigelse kan ske i tilfælde hvor bebyggelsesstrukturen i nærområdet er meget blandet, hvor der f.eks. i forvejen er bygget ind i haverummet flere steder, eller hvor der allerede er flere tæt-lave bebyggelser.

Det er desuden vigtigt, at der kun fortættes i områder, hvor adgangsvejen kan håndtere den øgede trafikmængde en fortætning på tre eller flere boliger vil medføre. Det betyder, at det for eksempel ikke vil være hensigtsmæssigt at fortætte for enden af en blind vej uden vendemulighed, en smal grusvej eller lignende.

Underudstykning af arealer er betinget af ovenstående principper.

Ved etablering af dobbelthuse skal områdets bebyggelsesstruktur opretholdes ved at begge bygninger placeres langs boligvejen og gadens rum opretholdes. Yderligere skal et dobbelthus falde naturligt ind i områdets anden bebyggelse i forhold til byggeriets proportioner og materialevalg.

Opholdsarealer er arealer, der skal friholdes for kørsels-, parkerings- og adgangsarealer.

Opholdsarealer til etageboliger, tæt-lave boliger og dobbelthuse bør som udgangspunkt have en anvendelig størrelse og være velbeliggende i forhold til både bolig og omgivelser. Med velbeliggende opholdsareal menes, at der skal være direkte adgang fra opholdsrum til opholdsarealet, og at en del skal være solbeskinnet. Med anvendelige opholdsarealer menes, at arealet har en størrelse og form, der gør det mulig at placere f.eks. bord og stole til ophold, der skal være læ, og i det hele taget skal der være behageligt at opholde sig. Hvor det drejer sig om familieboliger skal der være plads til leg.

Eksempler på velbeliggende og anvendelige fælles opholdsarealer

Fælles opholdsarealer skal være velbeliggende samt anvendelige, og der skal som minimum være plads til etablering af opholdsmøbler og legeredskaber, så som en vippe, en gynge eller en sandkasse. Ved etablering af mere end 10 boliger skal arealet have en størrelse, der kan rumme en række parallelle aktiviteter så som boldspil, legeplads, solbadning, grill og lignende uden, at det er til gene for de omkringliggende boliger eller aktiviteterne indbyrdes.

Fælles opholdsarealer, og adgangen til disse, skal indrettes således, at de kan benyttes af personer med fysisk handicap. 

I forbindelse med nye boligområder skal en del af området udlægges til rekreativ benyttelse som grønt område eller grønne forbindelser med henblik på at styrke kvaliteten i boligområderne. De grønne opholdsarealer skal være velbeliggende. Det betyder, at der skal indrettes samlede arealer egnet til ophold med sol og læ og gerne med karaktergivende grønne elementer. Grønne opholdsarealer kan herudover have en betydning for klimasikringen af boligområdet, men bør indrettes så de i dagligdagen kan benyttes aktivt af områdets beboere f.eks. i form af legeplads nær boligerne, boldbaner, gå- og motionsruter m.v.

Grønne opholdsarealer bør udformes, så de spiller sammen med omkringliggende områders og bebyggelsers karakter.  

En kollektiv trafikforsyning i tæt forbindelse med nye boligområder reducerer behovet for biler og øger mobiliteten for dem, der ikke har egen bil. Når nye boligområder eksempelvis placeres i cykel- eller gangafstand af togstationer, er det nemt at tage toget. Det vil i mange tilfælde betyde, at en familie med to pendlere kan nøjes med én i stedet for to biler. Stationsnære boligudbygninger kan på den måde være med at nedsætte kommunens samlede miljøbelastning.

Indrettes og placeres nye boligområder så de indbyder til at cykle, gå eller tage offentlig transport, kan det være med til at mindske trængselsproblemerne ved de større byer.

For at mindske brugen af bil i forbindelse med dagligdagens gøremål skal nye boligområder være lette og sikre at gå eller cykle igennem. Det vil sige, at der skal være gode stiforbindelser på tværs af områderne og at blinde veje kun skal være blinde for biltrafikken.

Indrettes og placeres nye boligområder så de indbyder til at cykle, gå eller tage offentlig transport, kan det være med til at mindske trængselsproblemerne ved de større byer.

I forbindelse med sikring af bufferzoner mod støjbelastede veje skal der af landskabsmæssige hensyn enten sikres en zone i naturligt terræn eller støjafskærmning i henhold til ’Smukke byområder – Vejledning for park- og vejelementer i lokalplanlægning.’

For at kommunens boligområder er attraktive, er det vigtigt, at de har nærhed til rekreative områder enten i form af naturområder, grønne rekreative områder eller strand. Samtidig kan en placering nær rekreative tilbud tilskynde beboerne til en mere aktiv livsstil.

Bycentrene i kommunen er attraktive og opleves levende; her er mennesker på gaden hele dagen. En del af grunden til det er, at de blandede funktioner, butikker og kontorer tiltrækker mennesker i dagtimerne, mens boliger og kulturtilbud bidrager til, at der også er liv efter butikkernes lukketid. Det er derfor vigtigt at fastholde blandingen af funktioner, herunder boliger, der er en væsentlig del af bycentrene. 

Planlægning skal sikre bevaringen af eksisterende bebyggelse og at udformningen af ny bebyggelse bidrager til at forbedre eksisterende byrumskvaliteter eller tilfører nye. Ny bebyggelse kan udformes som randbebyggelse, som bebyggelse i gårdrum eller som enkeltstående byggeri.

En del af det, der gør kommunens bolig- og bymiljøer attraktive er bebyggelsens forskellighed både i alder og arkitektur. Derfor er det vigtig, at der i forbindelse med både bevaring af gamle bygninger og udformningen af nye, sikres at bebyggelsen bidrager positivt til nærmiljøet.

Byfornyelse skal virkeliggøres, hvor boligmassen er dårligst, eller hvor byfornyelse kan være med til at løfte bydele og områder samt forbedre helheder. Dette gælder også for de centralt beliggende ældre erhvervsområder.

Fortætning af den eksisterende by i forbindelse med byomdannelse og byfornyelse skal ske med respekt for de forskellige byers strukturer og opbygning, udpegede kulturmiljøer samt bevaringsværdige bygninger og anlæg, da disse er en vigtig del af vores kulturarv og den lokale identitet.

Ved anlæg og bebyggelse ved Ribe, er det vigtigt at markere og fastholde byens kvaliteter med en markant afgrænsning mod det åbne land og i en skala, der harmonerer med byens særpræg som middelalderby, en by omkranset af lavtliggende arealer, gennemskåret af å-løb og med et stort potentiale som turistby.

Nye boligområder skal matche den kvalitet som Ribe bykerne rummer, med nutidige bebyggelser, der afspejler kvalitet og er i en skala, der harmonerer med landskabet og middelalderbyen.

Dynamik og variation er karakteristisk for Esbjerg. Byen er præget af bygninger i forskellige stilarter med høj og lav, sluttet og åben bebyggelse mellem hinanden. Byens karréstruktur med randbebyggelse giver struktur og skaber sammenhæng i bebyggelsens forskellighed. De to modsætninger - den stramme karréstruktur og den forskelligartede bebyggelse - giver byen sin helt egen karakter og danner tilsammen byens særkende. Når bebyggelsestætheden i byen øges, er det vigtigt at skabe gode samspil mellem de private, halvprivate og offentlige byrum, der hver sin måde er vigtige mødesteder for mennesker.

Gadestruktur i grid åbner mulighed for variation i bebyggelsen uden at helheden svækkes. Herunder hører tilbagetrukket bebyggelse, der giver pladsdannelser foran bygninger og bygninger inde i karreer, der giver varierende gårdmiljøer. Nogle steder er det rigtigt at bygge videre på randbebyggelsesmønstret, andre steder er det rigtigt at bryde med randbebyggelsen. Det centrale i den forbindelse er, at der tages udgangspunkt i stedet og sammenhængen med omgivelserne. 

Strukturen i Esbjerg afspejler en nybyggerbys ånd i dens sammensathed. Her har entreprenøren eller købmanden kunne købe det stykke jord, han havde brug for, og bygge det han synes. Derfor er byen i dag rig på variation og sammensathed; fra modernistiske stilrene bygninger, over store villaer, parcelhuse og byggeforeningshuse til store historicistiske palæer.

For at fastholde de forskelligartede boligtilbud i bymidten, er det vigtigt at fastholde både de ældre villaer, de lavere byhuse og etageboligerne. Derfor er der i rammerne fastlagt bestemmelser, der sikrer denne forskellighed.

Bramming skal tilbyde gode bosætningsmuligheder for at understøtte Brammings profil som bosætningsby med grønne kvaliteter. I den forbindelse er det vigtigt, at nye boligområder placeres i attraktive omgivelser i tæt forbindelse med grønne rekreative områder.